Borçlar Hukuku

 

TAŞINMAZ SATIŞINDA GEÇERSİZ SÖZLEŞME SONUÇLARI

Tapuda kayıtlı taşınmazların harici satışı, Türk Medeni Kanunu’ nun 706 ncı maddesi, Türk Borçlar Kanunu’ nun 237 nci maddesi, 2644 sayılı Tapu Kanunu’ nun 26 ncı maddesi ve Noterlik Kanunu’ nun 60 ile 89 ncu maddeleri gereğince resmi şekilde yapılmadıkça hukuken geçerli bir sonuç doğurmaz ve satın alana her hangi bir hak bahşetmez. Türk Medeni Kanunu’ nun 706 ncı maddesinde öngörülen resmi şekil bir ispat şartı olmayıp, bir geçerlilik şekil şartıdır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’ nun 237 nci maddesinde “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, resmi şekilde düzenlenmesi şarttır” demektedir. Bu sebeple resmi memur önünde yapılmayan harici satış senetlerine değer verilemez ve buna dayalı olarak iptal ve tescil isteğinde bulunulamaz. Bu durumda, harici satış sözleşmelerinin akdedildiği tarihte tapuda kayıtlı bulunan satışın konusu taşınmazlar için düzenlenen harici satış sözleşmelerinin, haricen satın alan ve devralan kişiye herhangi bir hak bahşetmeyeceği ortadadır. Diğer yandan, taraflar arasında harici satış sözleşmesinin mevcut olduğunun gayrimenkulu satan  tarafından kabul edilmesi ikrar olarak nitelendirilmelidir. Bedelini ödemiş olup, resmi senetle taşınmazı kendisi üzerine tescil ettirmeyen haricen satın alan, bedel yönünden tazminat talebinde bulunabilir.

10.07.1940 tarihli ve 2/77 sayılı Yargıtay içtihadı Birleştirme Kararına göre, harici satışın hüküm ifade etmemesi durumunda taraflar verdiklerini geri alabilirler. Geçerli bir sebebe dayanmaksızın bir kişinin mal varlığından diğer bir kişinin mal varlığına kayan değerlerin eksiksiz iadesi denkleştirici adalet ilkesine dayanır. Bu ilkeye göre, haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifade ederek kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri vermek zorunda olduğu ve eski hale getirme’de mal varlığında artış olan tarafın yükümlülüğünün bulunduğu kabul edilmektedir. Harici satış sonucu taşınmazın resmen devrini yerine getirmeyen tarafından bedelin alındığının inkar edilmemesi ve kanıtlarla da tespit edilmesi halinde, satış bedelinin denkleştirici adalet ilkesine göre tazmin edilmesi gerekir.

Bedeli uyarlama ve denkleştirici adalet kuralları ile, 10.07.1940 tarihli ve 1939/2 esas, 1940/77 Karar ve 07.06.1939 tarihli karar ile, 1936/31 Esas, 1939/47 Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları (YİBK) kapsamında ve TEFE-TÜFE endeksleri, altın-döviz kurlarındaki artışlar, memur ve işçi ücretlerindeki artışlar gözetilerek resmi talebin olduğu tarihteki değerin tespit edilmesi, uzman bilirkişilere  hesap çıkarttırılması, serbest muhasebeci, mali müşavir veya bankacılardan denetime elverişli rapor alınması, bu somut bilgilerle yeni değer tespit edilerek, bedeli ödeyen kişiye geri verilmesi gerekir. Yani tapu iptali ve tescili mümkün olmamakta, sebepsiz zenginleşme ilkeleri doğrultusunda ödenen bedelin güncel değeri ile iadesi sağlanabilmektedir.

( Y. 8. HD. E:2016/2979 ; K:2019/5781 ; T:12.06.2019 SAYILI KARAR)

Alpertunga Budak
Avukat
Alpertunga Budak Hukuk & Danışmanlık Bürosu

BLOG