KAT MÜLKİYETİ, HAKLAR ve BORÇLAR

Türk Borçlar Kanunu’ nun 215 nci maddesine göre, ayıplı binada dava hakkı zamanaşımı süresi beş yıldır. TBK’ ndaki 214 ve 218  ncı maddeleri arasında  bulunan zapta karşı tekeffülde iade borcu TBK’ nun 125 nci maddesine göre on yıllık zamanaşımına tabidir. TBK’ nun 267/2 nci maddesine göre, kira sözleşmesindeki hapis hakkı, geçmiş bir yıllık ve işleyecek altı aylık kirayı temin eder. 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’ a göre kural olarak alt kiraya verme yasağı vardır. Hasılat kirası ( evin duvarına reklam alma gibi ) durumunda, 6570 sayılı kanun değil, TBK esastır. TBK’ nun 73 ncü maddesine göre para borçları, alacaklının ifa zamanındaki yerleşim yerinde ifa edilir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’ nun 8 ve 48 nci maddelerindeki hak ehliyeti, usul hukukunda taraf ehliyeti’dir. Sulh Hukuk Mahkemesi kararlarına karşı iki hafta içerisinde istinaf (BAM) mahkemesine başvurulabilir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’ nun 341/1 nci maddesine göre kural olarak, ara kararlara karşı istinaf yolu kapalıdır, ancak ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz kararlarına karşı ara karar olmasına karşın istinaf kanun yolu açıktır. Kural olarak, Sulh Hukuk Mahkemesi kararları ile ilgili istinaf kararları kesindir, ancak Kat Mülkiyeti Kanunu’ ndan doğan taşınmazın aynîna ilişkin davalar hariç tutulmuştur, bunlar için temyiz yolu açıktır. (HMK m.362) 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ nun 35/6 ncı maddesi, anagayrımenkulun ortak yerleri ile ilgilidir. 16 ncı madde ise maliklerle ilgilidir. 19/3 ncü maddeye göre kat maliki, ortak yerlere verdiği zarardan mes’uldür. KMK ek 1 nci maddesine göre, doğacak uyuşmazlıklarda Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Tapu kayıt maliki ile, davacıların murisinin aynı kişi olduğunun tespiti davası işi de çekişmesiz yargı işidir ve Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.  (HMK madde 382-383) Toplu yapı ya da site yönetimi kurulmamış yerlerdeki çekişmelerde genel mahkeme görevlidir. ( Asliye Hukuk Mahkemesi) TMK m.688 e göre ortaklığın giderilmesinde Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir. Görev kuralları HMK m. 114’ e göre dava şartıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’ na göre rahatsız edici davranışlar için Y.18.HD. E.2003/1207, K.2003/2605, T. 03.04.2003 sayılı karar ; Y. 18.HD. E.2002/6184, K.2002/7755, T.09.07.2002 sayılı karar; açıklayıcıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’ nun 18 nci maddesi ve Türk Medeni Kanunu’ nun 661 nci maddesine göre komşuluk, gürültü ve rahatsız edici davranışlar için Y. 18.HD, E.2001/4966, K.2001/5533, T.3105.2001 sayılı kararı açıklayıcıdır. Devremülk satış sözleşmesinin iptali için Y.13HD,E.2015/36844, K.2017/5809, T.11.05.2017 sayılı kararı açıklayıcıdır.

Kar ve zararı, ortaklar arasında koydukları sermaye oranında bölüştürme taksim-i guramadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’ nun 18 nci maddesine göre, yönetim planını uygulamak, huzuru bozacak şekilde gürültü yapmamak, (oturma odalarınds 60 desibel, mutfak ve banyoda 70 desibel olan) gürültü sınırını aşmamak gerekir.

Kat Mülkiyeti Kanun’ nun 20 nci maddesine göre, ana taşınmazın genel giderlerine katılmak kat maliklerinin borcudur. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan, bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak, anataşınmazın sigorta primlerine, ortak yerlerin bakım, onarım,koruma giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmak her bağımsız bölüm malikinin borcudur. Kat malikleri kurulu, oybirliği kararı ile genel giderlere katılma payı için arsa payı oranında katılma dışında bir anlaşma yapabilir. Gider ve avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından yönetim planına ve KMK hükümlerine göre dava açabilir, icra takibi yapabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık %5 hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Gecikme tazminatı, asıl alacağın gününde ödenmemesi halinde, alacaklıların bu geç ödemeden doğduğu kabul edilen zararlarının karşılığıdır. Gecikme tazminatının dava edilmesi halinde buna faiz yürütülür. Gecikme tazminatı, bir faiz gibi fer’i alacak değildir. İşletme projesi, imza karşılığı ve taahhütlü mektupla tebliğ edilmişse, ödemenin yapılması gereken tarihten, katılmayanlar haberdar olduğu tarih itibarı ile sorumludur. Aylık %5 gecikme tazminatının mal sahibinden istenebilmesi için, mal sahibine kiracı tarafından aidatların ödenmediğine dair bir tebligat yapılmalıdır. İcra takibi, ilamsız takip usulüyle ödeme emrinin gönderilmesini sağlamak suretiyle  yönetici tarafından yapılır. İcra takip talebine, yöneticinin seçimine ilişkin kat malikleri kurulu kararı, borcu gösterir kat malikleri kurul kararı veya kesinleşmiş işletme projesi eklenmelidir.

Talep üzerine borçlu, yedi gün içinde ödeme yapmalı, itirazı varsa yedi gün içinde itiraz etmeli, şartlarına göre mal beyanında bulunmalıdır. Alacaklı yönetim, altı ay içinde icra mahkemesine itirazın kaldırılması, kesinleşmemişse bir yıl içinde itirazın iptali için genel mahkemeye başvurmalıdır. Borcunu süresinde ödemeyen kat malikleri hakkında %5 gecikme tazminatı, borca itraz halinde İİK’ nun 67 nci maddesine göre %20 inkar tazminatı, geciken aidat borcuna temerrüt faizi istenebilir. Şartları varsa borcunu ödemeyen bağımsız bölüm üzerine, alacaklı malikler lehine ipotek tesisi mümkündür. Blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları 2004 sayılı İcra İflas Kanunu’ nun 68/1 nci maddesindeki belgelerden sayılır. (Y 13 HD. E.2008/14684, K.2009/5645, T.27.04.2009)

Alpertunga Budak
Avukat
Alpertunga Hukuk & Danışmanlık Bürosu