Türk Borçlar Kanunu’ nun 316’ ncı maddesinde kiracının kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu düzenlenmiştir. Hükmün başlığı “özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu” olarak belirtilse de, hüküm, kiralananı sözleşmeye uygun kullanma borcu, kiralananı özenle kullanma borcu ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturanlar ile komşulara saygı gösterme borcunu da içerisinde barındırmaktadır. Hükmün devamında ise, kiracının söz konusu borçlarına aykırı davranması halinde kiraya verenin başvurabileceği fesih hakkı düzenlenmiştir.
Hüküm ile kiralananın kendisini, bütünleyici parçalarını ve eklentilerini özenle kullanma, olağan kullanımı aşan ve kiralananın varlığını tehlikeye düşüren davranışlardan kaçınma, kiralananı hor kullanmama, kiralananın varlığı ile ekonomik değerine zarar vermeme; kiralananı koruma, kiralananın değerinin düşmemesi için gerekli olağan temizlik, bakım ve tadilatları yapma-yaptırma, sözleşmede taraflarca belirlenen kullanıma ilişkin sınırlara ve ortak yaşama ilişkin kurallara uyma ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturanlar ile komşulara saygı göstererek onların haklarını ihlal etmeme gibi yükümlülükler getirilmektedir. Hüküm, kiracı lehine nispi emredici nitelikte olduğundan taraflarca borcun hafifletilmesi veya fesih şartlarının ağırlaştırılması kararlaştırılabilecekse de bu kapsamda kiracı aleyhine herhangi bir değişiklik yapılması mümkün olmayacaktır.
Zorlayıcı sebepler, bireylerin davranış şekillerinde farklılıklar yarattığı gibi, kiracıların kiralananı kullanma şekillerinde de farklılıklara sebebiyet vermektedir. Durum bu olunca konut ve çatılı iş yeri kiraları bakımından hayatın olağan akışı içerisinde TBK m.316’ ya aykırılık teşkil edebilecek bazı “özellikli haller”in olabileceği aşikardır.
Zorlayıcı sebepler’ den bir kısmında, belli iş yerlerini açamama, belli site veya mahallelerde hatta şehirlerde sokağa çıkamama, sosyal tesislerden yararlanamama, toplu yerlere girememe, asansörleri kullanamama, büro gibi iş yerlerini kullanamama, bazı iş kollarında faaliyet gösterememe, çeşitli kısıtlamalar ile gelirlerin düşmesi, hammadde-emtia akışının durması ve üretim yapamama, ürettiğini satamama, hizmetli çalıştıramama gibi durumlar ortaya çıkabilmektedir. Zorlayıcı sebepler doğal nedenlerle olabileceği gibi, idarenin alabileceği tedbirler ve kısıtlamaların sonucu da olabilir, bölgesel, mevzii ya da genel olabilir.
TBK m.316’ da yer alan sözleşmeye uygun kullanma borcu, kiralananın taraflarca açıkca veya örtülü olarak kararlaştırılan veya kiralananın niteliğinden anlaşılan olağan kullanım amacına göre ve kiralananın kullanımına ilişkin getirilen sınırlamalara uygun kullanılması anlamına gelmektedir. Kiracının kiralananı kullanım hakkının sınırını bu düzenlemeler teşkil etmektedir. Bu sınırlamalar, taraflarca akdedilen kira sözleşmesinde öngörülmüş olabileceği gibi, çeşitli kanunlardaki emredici normlardan da kaynaklanabilmektedir.
Kira sözleşmesinin taraflarınca, kiralananın kullanım amacının konut olarak belirlenmiş veya bu hususun kiralananın niteliğinden anlaşılıyor olması halinde kiracı, TBK m.316 uyarınca kiralananı, sözleşmeye uygun kullanma borcu kapsamında niteliğine uygun şekilde kullanmakla yükümlüdür. Konut, bir kimsenin sürekli olarak barındığı, çalışma ve sosyal aktiviteleri dışında genellikle ailesi ile birlikte yaşamsal faaliyetlerini gerçekleştirdiği yer olarak tanımlanabilecektir, faaliyet sınırı olarak kendisinden bu beklenecektir. Ancak, taraflar, sözleşme ile kiralananın kullanımına ilişkin sınırlamalar yanında, sözleşme serbestisinin bir yansıması olarak, kiralananın kullanımına ilişkin çeşitli esneklikler de öngörebileceklerdir. Bu halde, borca aykırılığın sınırlarını sözleşmeyle getirilen bu düzenlemeler belirleyecektir. Uygulamada, çoğunlukla kiracının birden çok amaca yönelik faaliyeti kullanım şekli oluşturacak yoğunlukta bir arada gerçekleştirmesi ve bu durumun devamlılık göstermesi ile kiralananın karma amaçla kullanımı gözlenmektedir. Karma amaçlı kullanım taraflarca kararlaştırılmış olabileceği gibi, kiralananın niteliğinden de anlaşılabilir. Bazı genel ve bölgesel mücbir sebepler kapsamında sosyal izolasyon, sokağa çıkma yasağı ve evden çalışma uygulamaları sebebiyle konut niteliğini haiz bir yerde çalışma faaliyetleri de idare ya da yetkililer tarafından kanun veya kanun hükmünde kararname gereği uygulanabilir, yani çalışanların seçenekleri yönlendirilerek sınırlanabilir. Sonucu olarak konutun, hem konut hem de işyeri olarak kullanılması yani karma amaçla kullanımın ortaya çıkması ile konutun ev-ofis (home-office) şeklinde kullanılması söz konusu olabilecektir. Bu durumda, taraflar arasında akdedilen sözleşmede kiralananın kullanım niteliğinin konut olarak belirlenmiş olması nedeniyle sözleşmeye uygun kullanma borcuna aykırılığın meydana gelebileceği aşikardır. Zorlayıcı nedenler, böyle durumda günlük hayatın bir çok alanını etkileyeceğinden, “borca aykırılığa sebebiyet verebilecek davranışlar” daha dar değerlendirilebilecektir. Kanundan doğan kısıtlamaların varlığı, sözleşmeye aykırılık sınırlarını daraltabilecektir. Nitekim zorlayıcı sebep uygulamaları geçicidir. Sözleşmede kiralanandan yararlanacak kişilerin sınırlandırılmış olması mümkün iken, bir kısım mücbir sebepler, mevzii yığılmalara neden olabilir, yani kiralanan konut ve hatta toplu yapıların sakinleri bir kısım yerlerde sıfırlanabileceği gibi, diğer bir kısmında olağanüstü şekilde sayıların artmasına sebebiyet verebilecektir. Kiralayanın ya da aşağı yukarı benzer konumdaki yönetimin bunu dürüstlük kuraları çerçevesinde göğüslemesi gerekecektir. Çünkü bu durum geçicidir. Mesela konutta aşırı yıpranma, ortak alanlardan olağan dışı sayılarda yararlanma, ya da bir kısım yerlerde hiç yaşayan kalmaması göz önüne alınarak katlanılabilmelidir ve kiralayana ek külfet getirmemelidir, ya da geçici sayısal artışın komşu hakları bakımından rahatsız edici olarak değerlendirilmesi askıya alınmalıdır. Çok insan, çok paylaşan demektir ki bu doğal bir karşılıklı fedakarlık yani “katlanma” istemi oluşturacaktır. Toplu yapılar ve sitelerde yönetim giderleri artacak/azalacak ya da proje planlı giderleri hijyen, güvenlik, ısıtma, araç parkı, asansör bakım giderleri, çöp hizmetlerinin artışı/azalışı gibi olağan dışı durumlar ortaya çıkacaktır. Aynı zamanda tecrit ve yaşamdan arındırılmış yer ve bölgeler de ortaya çıkabileceğinden böyle yerlerde de bir takım giderler hiç olmayabilecektir. Bu durumlar geçici olduğu için göze alınmalı ve mağdurlara ek külfet yüklenmemelidir. Olağan dışı durumun gereği olarak, konutların kabul edeceği ziyaretçiler sınırlandırılabilir, hijyen tedbirlerinin artırılması istenebilir, ortak kullanım yer ve alanlarının (merdiven, antre, asansör, kapalı otopark, bahçe-parkların,havuzların ve oyun sahalarının kapatılması gibi) dezenfekte edilmesi, evcil hayvanların gezdirilmesinin yasaklanması sonucu olarak huysuzlanan hayvanların gürültü aşırılığına kaçması, kullanıcı sayısının azaltılarak kuyrukların göze alınması ortaya çıkabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’ nun 18’ nci maddesi hükmündeki yükümlülükler ile Türk Borçlar Kanunu’ nun 316’ ncı maddesindeki hükümler sözleşme ve yönetim planı taraflarının özen yükümlülüğünü de, haklarını da, külfetlerini de , mücbir sebep gereği, dar ya da daha geniş değerlendirmeleri zorunlu kılarak bir biri aleyhine ortaya çıkarabilecektir. İşte tüm bunlar geçici olduğundan fedakarlık-katlanma ve esneklik tanınan sınırı aşıp dava konusu olduğunda da “denkleştirme” seçeneğini ortaya koyabilecektir. Burada esas olan, olağan dışı durumun ortaya çıkardığı yaşam biçiminin, İdare’ nin kanuni icbar sınırlarında ve oluşturduğu kanunilik şemsiyesi altında kalabilmesidir. Aşan durumlarda zaten kamu yararı, insan hakları, kişi hak ve özgürlükleri çerçevesinde normlar devreye girecektir.
Mücbir sebeplerin sınırları ulusal olabileceği gibi, uluslar arası da olabilir. Yani seyahatler sınırlanabilir, tecrit bölgeleri ve karantina oluşturulabilir ve bunlar belirli süreleri (gün-ay gibi) mecbur kılabilir. Turizm bölgeleri işlevsiz kalabilir, rezervasyonlar iptal edilebilir, devre mülk hakları askıya alınabilir, zorunlu insansız kılınma alanları oluşturulabilir, ithalat ve ihracat emtiası sevki de durdurulabilir. Bütün bu ve benzeri sebepler kiralayan, kiracı, benzer hak sahiplerini “geçici hak kullanamama” ve “geçici ifa imkansızlığı” durumuna sokabilir. İşte burada özen yükümlülüğü, akde bağlılık, komşuluk hakları gibi ana borçlar ile ilgili aykırılıklar kısmen veya tamamen askıya alınabileceğinden geçicilik mihverinde karşılıklı ödün verme ve uç sınırda dava yolu ile denkleştirme çözümleri Türk Medeni Kanunu 2’ nci maddesinde bulunan “dürüstlük” kuralı ve ilkesi çerçevesinde uygulanmalıdır.
İdarenin alacağı mücbir sebep tedbirleri kapsamında, işyerlerinin faaliyetleri veya faaliyet alanları kısıtlanabilecek, bunun sonucu olarak “geçici ifa imkansızlığı” söz konusu olabilecektir. Bu durumda, sözleşmeye bağlı tüm borçlar da, geçici ifa imkansızlığı hali süresince askıda olabilecektir. Bu durumlarda TBK. m. 316’ ya aykırılıktan bahsedilememelidir. Faaliyet durabileceği gibi değişik bir faaliyetin kanuni sınırlarda ama sözleşmeye aykırı gerçekleşmesi durumu ortaya çıkarsa, TBK. m.321’ e göre kiracının kiralayandan yazılı izin almamış ya da alamamış olması halinde, özen borcuna aykırılık iddiası ileri sürülememelidir. Kovid-19 mücbir sebep örneğinde olduğu gibi, 7226 sayılı Kanun’ un geçici 2’ nci maddesindeki iş yeri kiralarının feshedilmemesi ve tahliye edilmemesine ilişkin sınırlamanın , TBK’ nun 316’ ncı maddesi kapsamında düzenlenen fesih hakkına, yalnızca “kira bedellerinin ödenememesi” sınırında etkisi vardır. Geçici mücbir sebep için bu şekilde geçici ve erteleyici tedbirler kolaylaştırıcı olabilir. Zaten TBK.m.316/II’ de bulunan otuz gün vadeli ihtarname zorunluluğu da kiracı lehine bir ihlâl giderme vadesidir. TBK m.316/III’ de bulunan derhal fesih hakkı ise, mücbir sebep halinde kiraya verenin derhal fesih hakkının daha dar yorumlanarak, TBK’ nun 316 ncı maddenin 2 nci fıkrasının uygulanmasının sağlanması “dürüstlük kuralı” gereğidir. Mevcut durumda, kiracının, özenle kullanma, sözleşmeye uygun kullanma ve-veya kiralananın bulunduğu taşınmazda oturanlar ile komşulara saygı gösterme borcuna aykırı davranması hallerinde kiraya verenin fesih hakkını kullanmasına bu geçici madde bir engel teşkil etmemektedir. Benzer müstakbel olağan dışı nedenlerde ihtiyaç duyulacak normlar üzerinde ayrıntılı ve akademik çalışma yapılmalıdır. Böyle bir çalışmanın ortaya çıkaracağı taslak ve akabinde mücbir sebep döneminde uygulama için düzenlenecek normlar , TBK m.316/III’ de düzenlenen “kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması” ve “çekilmezlik halinin oluştuğu” iddiasının ileri sürülerek kira sözleşmesinin “derhal feshi” tehlikesini ortadan kaldıracaktır.
Esas hedef, mücbir yani zorlayıcı nedenin varlığında, Türk Borçlar Kanunu kapsamındaki kiracı ve kiralayanın, benzer konumdaki Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında yönetim ve meskunların konumuna uygun yükümlülükleri ayrıntılı belirleyerek, olağanüstü durumun etkilerini en aza indirmek ve dürüstlük ilkesi ile denkleştirmenin açık ve anlaşılır normlara dayanmasının sağlanması olmalıdır.
Alpertunga Budak
Avukat
Alpertunga Budak Hukuk & Danışmanlık Bürosu