Kentsel Dönüşüm Hukuku

1966 yılında 775 sayılı “Gecekondu Kanunu” yürürlüğe girmiştir. Bu Kanun’ un amacı, mevcut gecekonduların ıslahı, tasfiyesi ve yeniden gecekondu yapımını önlemek ve bu amaçlar doğrultusunda tedbirler almak olarak belirlenmiştir.Bu Kanun ilk “kentsel dönüşüm” düzenlemesi olarak görülebilir.

1984 yılında 2981 sayılı “İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun” yürürlüğe sokularak kentsel dönüşümde bir diğer dolaylı çaba ortaya konmuştur.

1984 tarihli 2985 sayılı  “Toplu Konut Kanunu” da önemli bir düzenlemedir. Kanunun amacı, konut ihtiyacının karşılanması, konut inşaatını yapanların tabi olacağı usul ve esasların düzenlenmesi, memleket şart ve malzemelerine uygun endüstriyel inşaat teknikleri ile araç ve gereçlerin geliştirilmesi ve devletin yapacağı desteklemeler” olarak belirlenmiştir.

2005 yılında 5393 sayılı “Belediye Kanunu”nda 73’ ncü maddede yapılan değişiklikle ülke çapında ilk kez uygulanacak kentsel dönüşümün yasal altyapısı oluşturulmuş ve kentsel dönüşüm görevli kurum olan belediye yasalarında yer almıştır. (73 ncü madde 2010 yılında yeniden değiştirildi.) 2005 yılında kentsel dönüşüm konusunda Belediye Kanunu’ ndan sonra ikinci temel kanun olan 5366 sayılı  “Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun” çıkarıldı.

Yukarıdaki kentsel dönüşüm mevzuatlarından çok da verim alınamamıştır. 2011 Van depreminin de etkisiyle, 2012 yılında 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” bu manada bütünsel bir kanun olarak ortaya çıkmıştır.

Bu Kanun’ un amacı;”Afet riski altındaki alanlar ile, bu alanlar dışındaki riskli yapıların (ekonomik ömrünü tamamlamış veya depremde yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıyan yapıların) bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir.”

644 sayılı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ nın Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun Hükmünde Kararname’ nin 2/1 nci madde bendinde Çevre ve Şehircilik Bakanlığı;”depreme karşı dayanıksız yapılar ile imar mevzuatına, plan, proje  ve eklerine aykırı yapıların ve bunların bulunduğu alanların dönüşüm projelerini ve uygulamalarını yapmak veya yaptırmak” ibareleri ile yetkilendirilmiştir. Bakanlık adına bu yetki KHK’ nin 11 nci maddesi ile “Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü’ ne bırakılmıştır. 6306 sayılı ARAADHK’ un 6/12’ nci maddesi gereğince, Bakanlık, bu Kanun’ da belirtilen iş ve işlemlere ilişkin olarak TOKİ’ ye veya İdare’ ye yetki devrine ve bu iş ve işlemlerden hangilerinin TOKİ veya İdare tarafından yapılacağını belirlemeye yetkilidir. 6306 sayılı ARAADHK’ un 6/2 maddesine göre, üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde en az 2/3 çoğunlukla anlaşma sağlanamaması halinde gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir. Bu Kanun uyarınca yapılacak olan kamulaştırmalar, 4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu nun 3’ ncü maddesinin ikinci fıkrasındaki iskan projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılır. Bakanlık, TOKİ veya İdare; kamulaştırma işlemlerinin yürütülmesi için mirasçılık belgesi çıkartmaya, kayyım tayin ettirmeye veya tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapmaya yetkilidir.

Kamulaştırma Kanunu’ nun 3’ ncü maddesinin, yıllarca uğraşıp sahip olabildiği bir evini veya geçimini sağladığı işyerini; depreme dayanıksızlığı, yapıldığı alanın riskli olması veya ekonomik ömrünü tamamlaması nedeniyle boşaltmak zorunda kalan kişilere uygulanması haksızlık olacaktır. Çünkü, Kamulaştırma Kanunu’ nun 3’ ncü maddesine göre; bu tip kamulaştırmalarda, bir gerçek veya özel hukuk tüzel kişisine ödenecek kamulaştırma bedelinin o yıl Genel Bütçe Kanunu’ nda gösterilen miktarı, nakden ve peşin olarak ödenir. Bu miktar, kamulaştırma bedelinin altıda birinden az olamaz. Bu miktarın üstünde olan kamulaştırma bedelleri, peşin ödeme miktarından az olmamak ve en fazla beş yıl içinde faiziyle birlikte ödenmek üzere eşit taksitlere bağlanır. Taksitlere, peşin ödeme gününü takip eden günden itibaren, Devlet borçları için öngörülen en yüksek faiz haddi uygulanır.” Yıllarca uğraşıp sahip olabildiği bir evini veya geçimini sağladığı işyerini boşaltmak zorunda kalan kişilere “size bir ev veya işyerinin bedelini beş yılda ödeyeceğiz” demek anlamındadır.

Riskli yaspılar için maliklerin 2/3 çoğunlukla anlaşmasıyla yıkıp yeniden yapma kararı alınabileceği gibi, yıkmadan binayı “güçlendirme” yönünde karar da alınabilir. Güçlendirme seçeneğine karar verildiğinde binanın taşıyıcı sistemleri açısından bir güçlendirme projesi yapılarak ve bu proje uygunsa belediyesinden onaylatılarak ruhsat alınmakta ve güçlendirme inşaatı yapılmaktadır.

Binada yapılan risk tespiti sonucunda binanın güçlendirilmesinin teknik açıdan mümkün ve ekonomik açıdan uygun olması halinde, kat mülkiyeti devam ettiğinden karar yeter sayısı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’ nun 19’ ncu maddesine göre 4/5 çoğunlukla belirlenecektir.  Bu durumda ana yapının güçlendirilmesini kat maliklerinden her birisi diğer kat maliklerinden isteme hakkına sahip olduğu gibi bu istemin kabul edilmemesi durumunda dava yoluyla bu konuda hâkimin müdahalesi de talep edilebilir. Anayapının güçlendirilmesinin ekonomik olmaması kat maliklerinin tümünün rızası sağlanmadan binanın yıkılmasını gerekli ve haklı kılmaz. 634 sayılı Kanun ile güçlendirme için aranılan 4/5 çoğunluk ile 6306 sayılı Kanun kapsamında yeniden yapım için 2/3 arsa payı çoğunluğunun aranması yöntemleri iki ayrı kural olarak ortaya çıkmaktadır. Bu durumda güçlendirme kararı alınması için son çıkan özel kanun olan 6306 sayılı Kanun’ daki 2/3 arsa payı çoğunluk kuralı uygulanır.

Bu anlaşmalara katılmayan çoğu şerefiye sahibi daire sahipleri ve azınlıkta kalıp, anlaşma dışı kalan maliklere 2/3 kararı resmi olarak yollanmakta ve karara katılmaları için 15 gün süre verilmektedir. Burada ilk akla gelen 2/3 çoğunluk kararına katılma için yapılan tebligat sonrası 15 günlük sürede maliklerin uğradıkları haksızlığa karşı tazminat hakları saklı kalmak kaydıyla bu anlaşmaya katılıp katılamayacaklarıdır. Mülkiyet hakkının yeri ve önemi sebebiyle gerek anlaşmaya ilerideki dava hakları saklı kalması yönünde ihtirazi kayıt koyarak veya gerekse noter ihtarı ile bu neviden ihtirazi kaydı belirterek kalan 1/3’ den bazı kişiler var olan anlaşmaya katılabilirler. Böylece yeniden yapımın dışında kalmazlar. Öncelikle en azından diğer 2/3 tarafından kendilerine verilen mülkü alıp, hiç olmazsa bir kısım mülkiyetlerini koruyabilirler. Daha sonra da, ortalamada üç yıl sürecek bir tazminat davası açarak;şerefiyeler sebebiyle, müteahhitle yapılan paylaşımın haksızlığı dolayısıyla sözleşme dolayısıyla hak kayıplarına veya 2/3 çoğunluğun kendilerine yapmış oldukları haksızlığa karşı uğradıkları zararı tazmin edebilirler. Ancak, Uygulama Yönetmeliğin 15/A maddesinin 11’ nci bendine göre, 2/3 tarafından imzalanmış sözleşmeye satış aşamasında, daireleri satılmasın diye katılmak isteyen malikler sözleşmeyi imzalamak için ek bir şart getiremezler veya sözleşmeyi ek bazı şartlar getirerek veya bu yönde ihtirazi kayıtlar hazırlayarak imzalama yoluna gidemezler. Bu düzenlemede satış aşamasında sözleşmeye katılmak isteyenler hakkında, sözleşmenin ve diğer belgelerin önceki malikler gibi “şartsız ve şerhsiz” olarak imzalanması zorunluluğu getirilmiştir. Uygulama Yönetmeliğinin 15/2 madde bendine göre; 2/3 çoğunluk ile alınan kararın dışında kalan 1/3 ya da daha azı azınlık maliklerin yapının içindeki bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek rayiç değerden az olmak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı düzenlenmiştir. Uygulama Yönetmeliğinin 15/2 maddesinde Sermaye Piyasası Kurulu’ na kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilecek riskli yapının değeri”nden bahsedilmektedir. Ancak, riskli yapıdaki her bir bağımsız bölümün değerinin tespiti burada istenmemektedir. Bu çok önemlidir. Çünkü bina yıkıldıktan sonra her bir bağımsız bölüm yerine her bir bağımsız bölümün tahsisli arsa payı ortada kalmaktadır. Kanun’ un 6/1 maddesi gereğince, ilgili yıkıma tabi bina ve arsa paylarının tabi olduğu gayrimenkul üzerinde tapu sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Aynı düzenlemeye göre, ayni ve şahsi haklar ve şerhler, tapuda; tevhit, ifraz, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez ve bu işlemlerde muvafakat aranmaz.

Yeni kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi safhasında belirtilen haklar ve şerhler, muvafakat aranmaksızın sadece söz konusu haklar ve şerhlerden yükümlü olan malike düşecek bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir. Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, terk, ihdas ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından re’sen yapılır veya yaptırılır. 6306 sayılı Kanun’ un 6/2 maddesi uyarınca; Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden 30 gün içinde en az 2/3 çoğunlukla anlaşma sağlanamazsa gerçek kişilerin veya özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna da gidilebilir…” demektedir.

Devlet ile anlaşarak riskli yapıyı tahliye eden maliklere veya malik olmasalar bile kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet edenlere geçici konut veya kira yardımı yapılabileceği 6306 sayılı Kanun’ un 5’ nci maddesinde açıkça düzenlenmiştir. 6 ncı maddeye göre kredi kolaylıkları da mevcuttur.

6306 sayılı Kanun uyarınca çıkarılmış olan “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği”; 6306 sayılı Kanun’ un uygulama esaslarını belirtmektedir. Söz konusu mevzuat uyarınca riskli alanların ve yapıların risk tespitleri yapılacaktır. Bu tespitlere karşı ise; riskli yapı malikleri ve kanuni temsilcileri”itiraz” haklarını kullanarak risk tespitlerindeki sakatlıkları düzelttirebileceklerdir. İtirazlar Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğü’ ne gönderilir. Müdürlük risk tespit raporunu on gün içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere ilgili Tapu Müdürlüğü’ ne bildiri.

Anayasa’ nın 125 nci maddesinde İdare’ nin her türlü işlemine karşı yargı yolunun açık olduğu belirtilmiştir. İdari itirazlara olumlu cevap alınamadığında süreç tüketildiğinde ve sürelere uyularak dava hakkı mevcuttur. 6306 sayılı Kanun, genel dava açma süresinden ayrılarak, afet riski amaçlı kentsel dönüşüm ile ilgili idari kararlar için 6 ncı maddesinin dokuzuncu fıkrasında özel olarak 30 günlük dava açma süresi  belirlemiştir.

5393 sayılı Kanun’ un 73 ncü maddesinin 8 nci fıkrasına göre kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarındaki gayrimenkul sahiplerine ve 24/2/1984 tarihli ve 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 sayılı İmar Kanun’ unun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun’ a istinaden hak sahibi olmuş kimselere anlaşmaları halinde kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanında hakları verilir. Maddenin 9 ncu fıkrasında kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanında bulunan gayrimenkul sahiplerine ayrı bir ada veya parsel verilerek kendilerinin konut yapması da sağlanmaktadır.

5393 sayılı Belediye Kanunu’ nun 73/4 madde fıkrasına göre, büyükşehir belediyeleri tarafından yapılacak kentsel dönüşüm ve gelişim projelerine ilişkin her ölçüdeki imar planı, parselasyon planı, bina inşaat ruhsatı, yapı kullanma izni ve benzeri tüm imar işlemleri ve 03/05/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanunu’ nda belediyelere verilen yetkileri kullanmaya büyükşehir belediyeleri yetkilidir.

2005 ve 2012 yıllarında çıkarılan kanunlar ve mevzuat ile başlatılan “kentsel dönüşüm” ülkemiz açısından bir zorunluluktur. Uygulama sürecinde ortaya çıkan karmaşık sorunlar ve ilgili sözleşmeler, sorun çözücü davalar Alpertunga Budak Hukuk & Danışmanlık Bürosunun faaliyetleri arasındadır.

Alpertunga Budak
Avukat
Alpertunga Budak Hukuk & Danışmanlık Bürosu

BLOG