Kat Mülkiyeti Hukuku

 

KAT MÜLKİYETİ KANUNU İNCELEMESİ

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, bağımsız mülkiyet haklarını düzenler. Tamamlanmış bir yapı, kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mesken, depo üzerinde bağımsız mülkiyet hakkı kurulabilir. Tamamlanmamış yapıda irtifak hakları kurulabilir. ( m.1)

Anagayrımenkul, anayapı, bağımsız bölüm, eklenti,kat mülkiyeti, kat maliki, ortak yerler, kullanma hakkı, kat irtifakı, arsa payı, resmi senet( sözleşme) tanımları ( m.2)

Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrımenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. Bağımsız bölümlerden her birine tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma nedeniyle değiştirilemez. Bu konuda 44 ncü madde hükmü saklıdır. ( m.3)

Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Ortaklaşa kullanma, korunma ve faydalanma için ayrılmış olan ve zaruri olan her yer ortak yer olabilir. (m.4)

Arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı olarak devredilemeyeceği gibi, miras yoluyla da ayrılıp devredilemez, arsa payı bağımsız bölümden soyutlanıp bir hakla kayıtlanamaz. Anagayrımenkulde kat mülkiyetine bağlanmamış, veya lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz.(m.5)

Eklentiler, bağıımsız bölümün bütünleyici parçasıdır. Eklentiler, kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilir. (m.6)

Kat irtifakına veya kat mülkiyetine tabi olan gayrimenkulde ortaklığın giderilmesi istenemez. Bağımsız bölümde istenebilir. (m.7)

Kat mülkiyeti ve kat irtifakında önalım hakkı yoktur. (m.8)

Kat mülkiyeti kanununda hüküm bulunmayan hallerde Türk Medeni Kanunu ve diğer ilgili kanunlar uygulanır.(m.9)

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile doğar. (m.10)

Kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de uygulanır. (m.11)

Proje müellifi mimar tarafından yapılan onaylı mimari proje, yapı kullanma izin belgesi ve yönetim planı ile kat mülkiyeti kurulur.

Resmi sözleşme, tescil, kat irtifakının kurulması (m.12-13-14)

Kaat malikleri, bağımsız bölümü üzerinde, kat mülkiyeti kanunu sınırlarında medeni kanunun tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler. (m.15)

Kat malikleri, anagayrımenkulun bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında ortak mülkiyet hüküğmlerine göre malik olurlar. (m.16)

Kat irtifakı sahiplerinin, yapının tamamlanması ile ilgili birbirleri üzerinde dava dahil hakları vardır. Bu süreçte yönetici tayin edip kat mülkiyeti kanunundaki yetkileri verebilirler.(m.17)

Kat maliklerinin komşuluk borçları yani yükümlülükleri vardır. (m.18)

Kat maliklerinin,  anagayrımenkulun bakımı, korunması ve zarardan dolayı sorumlulukları vardır. Bütün kat maliklerinin 4/5 inin yazılı rızası olmadıkça anagayrımenkulun ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana ve boya yaptırılamaz.(m.19)

Kat malikleri aralarında başka türlü bir anlaşma olmadıkça, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak, anagayrımenkulun sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için ttoplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdürler. (m.20)

Anagayrımenkulun kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer üzerinden sigorta ettirilmesi kat malikleri kurulunca kararlaştırılabilir.(m.21)

Kiracı,sükna hakkı sahibi avans borcundan sorumludur. ( Kiracı kira mıktarıyla sınırlı sorumludur.) Kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle borçlu kat malikinin bağımsız bölümüne ipotek hakkı tescil edilebilir. Bu ipotek hakkı öncelikli alacaktır. ( 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 893 ncü maddesinin son fıkrası burada da uygulanır.) (m.22)

Yapı güvenliği ile ilgili hususlarda, ilgili sakinler, giriş müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecburdurlar.(m.23)

Kat mülkiyeti kanununa tabi yerlerde meskenlerde kullanma amacı ile ilgili  tasarruflar sınırlandırılmıştır. Kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararlarla tasarruf amacı değiştirilebilir. Avukatlık büroları bunun dışındadır. Değişiklikler kat mülkiyeti kütüğüne şerh verilir. (m.24)

Kat maliklerinin çekilmezlik halleri, malik oldukları bağımsız bölümün hakim tarafından mülkiyetinin devrini gerektirebilir. (m.25)

Kat irtifakı sahipleri de yükümlülüklerini kanunda belirtilen sınır ve şartlarda yerine getirmezlerse hakim kararıyla mülkiyet hakkı devredilebilir. (m.26)

Anagayrımenkul kat malikleri kurulunca yönetilir. (m.27)

Yönetim planı(sözleşme) bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin 4/5 inin oyu gereklidir. ( 33 ncü maddeye göre hakime başvurma hakkı saklıdır.) (m.28)

Kat malikleri kurulu, yılda bir defadan olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda toplanır. Toplu yapılarda iki yılda bir toplanılır. Önemli bir sebep olduğunda 1/3 kat malikinin istemi ile her zaman toplantı olabilir. (m.29)

Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. ( yeter sayı saklı hakları mevcuttur.) (m.30)

Ker kat malikinin tek oy hakkı vardır. Bir kişi, oy sayısının %5 inden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekalet verebilir. (m.31)

Anagayrımenkul, kat malikleri kurulu tarafından sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümlerine göre yönetilir. Noter onaylı kat malikleri kurulu defteri tutulur. (m.32)

Kat malikleri kurulu kararlarına karşı her kat maliki şartları uygunsa sulh hukuk mahkemesinde dava açma hakkına sahiptir.KMK Ek-1 Sulh Hukuk Mahkemesi görevli (m.33)

Yönetici, kat malikleri kurulu içinden ve ya dışarıdan bir ya da üç kişilik kuruldan olabilir. Sekiz ya da daha fazla bağımsız bölüm var ise yönetici seçilmelidir. Yönetici, nitelikli çoğunlukla yani sayı ve arsa payının çoğunluğuyla bir yıllığına seçilir ya da atanır. Atama yapılmazsa sulh hakimi altı ay süreli yönetici atar. Bu yönetici altı aydan önce değiştirilemez. (m.34)

Yöneticinin görevleri yönetim planında belirtilir. (m.35)

Yönetici, kat malikleri kurulu defterini tutar. (m.36)

İşletme projesini, bir yıllık tahmini gider ve avans paylarını ihtiva edecek şekilde hazırlar.(m.37)

Yönetici, kat maliklerine karşı bir vekil gibi sorumludur. Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu, toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yönetici hasım gösterilerek, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu ya da toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yargılama gideri, ortak giderlerden karşılanır. (m.38)

Yönetici, yılın ilk ayı ya da yönetim planında belirtilen zamanda,veya adi çoğunluk yani yarıdan bir fazla malik isterse istendiğinde hesap vermek zorundadır. (m.39)

Yönetici hakları vekil haklarıdır. (m.40)

Yönetimi , kat malikleri kurulıu denetler, uygun şarlar oluşmuşsa değiştirilebilir. Denetçi ya da üç kişilik denetim kurulu da olabilir. (m.41)

Yararlı yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla verecekleri kararla mümkün olmaktadır.(m.42)

Çok masraflı ve lüks giderler, katılmayan malik tarafından ödenmez. Sonradan öderse diğer maliklerin haklarına sahip olur.(m.43)

Kat malikleri kurulunun oy birliği ile ortak yerlere yapılan ilaveler, ile ilgili arsa payları yeniden tahsisi ya da mufafakat verip işleme katılmayanlara arsa payı değişim bedelinin ödenmesi mümkündür. Değişen arsa payları tapu senedine işlenir.(m.44)

Anagayrımenkulun bir hakla kayıtlanması, arsanın bölünmesi, bölünen kısmın mülkiyetinin devri gibi temlik-i tasarruflar için bütün kat maliklerinin  oybirliği gerekir. (m.45)

Kat mülkiyetinin sona ermesi(sicil kaydının silinmesi) (m.46)

Anayapının harap olması ile sicilden silme(m.47)

Bildirme ödevi ve kaydın silinmesi, zarardan sorumluluk(m.48)

Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirebilirler(m.49)

Kat mülkiyeti kanunu yürürlükte oldukça medeni kanun ve diğer kanunlara göre gayrimenkulun paydaşlarından biri lehine irtifak hakkı kurulamaz. (m.50)

Medeni kanunun yürürlüğe girmesinden sonrası ile ilgili kurulan irtifaklar durumu(m.51)

Medeni kanundan önce kurulmuş olan irtifaklrda durum(m.52)

Medeni kanuna göre kurulmuş kat irtifaklarının yönetimi (m.53)

İmar kanununa göre şüyulandırma durumunda kat mülkiyetinin durumu (m.54)

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması, mülkiyetin başkasına devrini  ihtiva etmedikçe her çeşit harç ve vergiden muaftır. (m.55)

Kat mülkiyeti kanununun belediyelere yüklediği görevler, belediye olmayan yerlerde o yerin bağlı bulunduğu ilçe veya il merkez belediyelerince 6785 sayılı imar Kanunu’ nun 47 nci maddesinde bahsi geçen sahalarda ilgili belediyelerce yerine getirilir. (m.56)

Devremülk hakkı ile ilgili hükümler, kat mülkiyeti kanununun 57-65 nci maddelerinde belirtilmiştir.

Toplu yapıya ilişkin özel hükümler yedek hukuk kuralları olup, kat mülkiyeti kanununun 66 ila 75 nci maddelerindedir.

Alpertunga Budak
Avukat
Alpertunga Budak Hukuk & Danışmanlık Bürosu

BLOG