ARSA PAYI DÜZELTME DAVALARI

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu‘nun 2/d maddesi arsa payını; “Arsanın, bu kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına arsa payı denir “ diyerek açıklamıştır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’ nun 5711 Sayılı Yasayla değişik 3. madde 2 nci fıkrası, kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmasında bağımsız bölümlere arsa payının nasıl özgüleneceğini ve bu payın hangi durumlarda değiştirilebileceğini düzenlemektedir.

5711 sayılı yasayla yapılan değişiklikle arsa payının belirlenmesi, bağımsız bölüm maliklerinin kişisel beyanlarına bağlı olmaktan çıkarılarak her bir bağımsız bölümün arsa payının anataşınmazın onaylı mimari projesinde gösterilmesi ve arsa paylarının bağımsız bölümlerden her birinin konumu ve büyüklüğüne yani yüzölçümüne göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak özgülenmesi esası getirilmiştir.

Kat irtifakı kurulmaksızın yapı tamamlanmış ve kat mülkiyetine geçilmek istenmiş ise, değerlendirmeler kat mülkiyetine geçiş tarihindeki nitelikler göz önünde tutularak yapılacak ve bağımsız bölümlerin arsa payı saptanacaktır.  (KMK m. 12/a )

 

Kat Mülkiyeti Kanunu’ nun 3 ncü maddesinin 2 nci fıkrası, “arsa payları bağımsız bölümlerin değerleri ile oranlı olarak özgülenmemişse, her kat maliki ya da irtifak hakkı sahibine, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilme hakkı” tanımıştır.Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma ve azalma sebebiyle değiştirilemez. 44’ncü madde hükmü saklıdır. ( 44’ cü madde özetle oybirliği ile kat ve ek ilavelerine arsa payı verilebileceği ve diğer bağımsız bölüm arsa payları ile eksiltme ve artırma işlemine tabi olabileceğine dairdir.)

 

Kat Mülkiyeti Kanunu’ nun  5. maddesinin 2. fıkrasında gerek kat irtifakında ve gerekse doğrudan kat mülkiyetine geçişte lehine kat irtifakı kurulmamış ya da kat mülkiyetine bağlanmamış arsa payı bırakılamaz. Bu şekilde arsa payı ile kat mülkiyeti ve kat irtifakı arasındaki sıkı bağ vurgulanmıştır. Nitekim Yargıtay da öteden beri çeşitli kararlarında bu bağın önemine işaret etmektedir. “ Arsa paysız bağımsız bölümün tescili olanaksızdır. Ortak yer niteliğindeki kapıcı dairesi, çamaşırlık, sığınak, kömürlük garaj gibi yerler için arsa payı ayrılamaz.” (Y. 14. HD, 1976/6278 E.,1977/518 K.,25.01.1977 T. )

1. 1. Arsa payları bağımsız bölümlerin değerleriyle oranlı özgülenmek zorunda.
2. 2. Açıkta arsa payı bırakılmamalı.
3. 3. Ortak yer niteliğindeki bir yere arsa payı ayrılmamalı.

Bu üç konuya aykırı durum ARSA PAYI DÜZELTME DAVASI nedenidir.

 

Bağımsız bölümün değeri ve ona özgülenen arsa payının oranı; yüzölçümü, biçimi, kaçıncı katta bulunduğu, cadde veya sokağa cepheli olup olmadığı, güneşten yararlanma olanağı, rüzgar-gürültü, ve diğer dış etkenlerden etkilenme oranı gibi unsurlar göz önünde tutularak belirlenir.

 

“Kat Mülkiyeti Kanunu uygulamasından doğan uyuşmazlık ister yönetimden, ister hakimin müdahalesini gerektiren işlerden, ister devir mecburiyeti, ister riskli yapıların dönüştürülmesi veya arsa payının düzeltilmesi isteminden veyahut aynı hakka dayanan bir anlaşmazlıktan doğsun, tüm bu davaların görülmesinde görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi’dir.”

(Y.18. HD, 2008/1175 E., 2008/11689 K., 10.11.2008 T.) (Y.18. HD, 2008/137 E., 2008/1166 K., 11.02.2008 T.) (HGK, 2000/105 E., 2000/ 109 K., 16.02.2000 T.)

 

2981 sayılı İmar Affı Kanunu kapsamında, projesine aykırı biçimde ve  kaçak olarak yapılan katın arsa payı belirlenirken taşınmazda kat irtifakının kurulduğu tarihteki değerin esas alınması ve öteki kat maliklerine arsa paylarına göre ödenecek  miktarın bulunması gerekmektedir (Yargıtay 5’inci Hukuk  Dairesi, E:1987/15738, K:1987/16896, T:26/101987).

Ana gayrimenkulün ve üzerindeki kat mülkiyetinin sona ermesi durumunda ise bağımsız bölüm malikleri ana yapının  üzerinde kurulu bulunduğu zeminde müşterek  malik durumuna gelmekte ve paylı mülkiyet haline dönüşmektedir. Bu durumda arsa payları, anagayrimenkul ayaktayken ve kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihte tapuya kaydedilen maliklerce onaylı vaziyet planı ve yönetim planına göre belirlenmiş olmalıdır.

“Yapı yok olduktan sonra arsa payının tespiti istenemez.”

 

6306 sayılı Afet Riskli Yapıların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un (bilindiği şekliyle Kentsel Dönüşüm Yasası)

6. maddesinde  ‘’…Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir.’’hükmü yer almaktadır. Kanun maddesinde belirtilen bu oran kat maliklerinin 2\3’ünü değil o taşınmazda bulunan ve o taşınmaza özgülenmiş arsa payının 2\3 ‘ünü ifade etmektedir.

 

Kat Mülkiyeti Kanunu’ nun Ek.1 maddesinde“ bu kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlar sulh mahkemelerinde çözümlenir” denilerek görevli mahkeme belirlenmiştir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’ nun 33/1 nci maddesinde; yetkili mahkeme ”anagayrımenkulun bulunduğu yerin sulh hukuk mahkemesi” olarak gösterilmiştir.

Arsa payının düzeltilmesi istemli davada, görevli ve yetkili mahkeme, anataşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi’ dir.

 

Arsa payının düzeltilmesi, mülkiyet hakkıyla ilgili olduğundan, bu konuda dava açma hakkı kat maliklerine veya kat irtifakı sahiplerine tanınmıştır. Yönetici, ancak kat malikiyse dava hakkı vardır. Ancak bu hak yöneticilik sıfatından değil, kat maliki olma sıfatından doğmaktadır.

Yasada, kat mülkiyetine tüzel kişilik tanınmadığından ve husumetin – kurul kararlarının iptaline ilişkin davalar dışında– kat maliklerini temsilen yöneticiye yöneltilebileceği de öngörülmediğinden arsa paylarının düzeltilmesi (değiştirilmesi) konusundaki davalar, doğrudan kat maliklerine karşı açılmalıdır. (Y.18. HD, 2005/1500 E. 2005/3483  K., 11.04.2005 tarihli karar )

 

 Kat Mülkiyeti Yasası’ nda bu yasanın uygulanmasından kaynaklanan uyuşmazlıklarla ilgili davalar için

( genel kurul kararlarının iptali dışında ) hak düşürücü süre ya da zamanaşımı gibi herhangi bir süre sınırlaması öngörülmemiştir, bu davalar her zaman açılabilir.

“Arsa paylarının düzeltilmesine ilişkin davalar ana yapının kat mülkiyeti veya kat irtifakı statüsünü koruduğu sürece açılabilir. Bu davanın açılması herhangi bir hak düşürücü süre ile de sınırlandırılmamıştır.” (Y.18. HD, 2007/9977 E., 2008/2872 K., 03.03.2008 T.)

 

Arsa payının düzeltilmesi davası,  yolsuz tescilin düzeltilmesi davası niteliğinde olup kat irtifakı ve kat mülkiyeti sürecinde açılması mümkündür. İstihkak talepli bu davada bağımsız bölümlerin “konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak” arsa payı belirlenmez ise tescil yolsuzdur.

 

Yargıtay, “…Ana taşınmazda kat mülkiyetinin kuruluşundan önce kat irtifakının kurulu olup olmadığı, kurulu ise kat irtifakının kim veya kimler tarafından kurulduğu tapu sicil müdürlüğünden sorulup,buna ilişkin akit tablosu ve ilgili diğer belgeler dosyaya getirtilerek davacıların iyi niyetli olup olmadıklarının ve davayı açmakta korunmaya değer hukuki yararlarının bulunup bulunmadığının incelenmemiş olması, ana taşınmazda kat mülkiyetinin kuruluşundan önce kat irtifakının kurulu olduğunun tespiti halinde, kat irtifakının hangi tarihte kurulduğunun Tapu Sicil Müdürlüğü’nden ayrıca ve açıkça sorulup, değerlendirmenin bu tarih esas alınarak yapılması gerektiğinin düşünülmemiş olması bozmayı gerektirmiştir….”

(Y.18. HD, 2008/10404 E., 2009/700 K., 05.02.2009 T.)

 

Kat Mülkiyeti Kanunu’un 14. madde 1.fıkrasında ise, arsanın malik veya bütün paydaşlarının kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için 12. maddenin (a) bendindeki proje ile (b) bendindeki yönetim planını, tapu idaresine vermeleri gerektiğini, 3 ncü fıkrasında ise yapının tamamlanmasından sonra, yetkili idarece yapı kullanma izin belgesinin verildiği tarihten itibaren 60 gün içinde ilgili tapu dairesine gönderilmesi üzerine kat irtifakının kat mülkiyetine çevrileceğini hükme bağlamıştır.

 

Kat irtifakı kurulurken ya da kat mülkiyetine geçilirken bağımsız bölümlere arsa paylarının hatalı özgülendiği konusunda, anataşınmazdaki tüm kat maliklerinin anlaşmış olmaları ve birlikte başvurmaları üzerine tapu memurunca resmi senet düzenlemek suretiyle arsa payı oranları düzeltilebilir. ( Tapu ve Kadastro Müdürlüğünün 04.07.1983 gün ve 1454 sayılı genelgesi, m.2/3 ) Bu idari yoldan düzeltilme olanağıdır, uygulamada pek görülmez, çünkü uzlaşma yerine çatışan çıkarlar vardır.

 

“Arsa paylarının düzeltimi istemli açılan davada, mahkemece, taraf teşkili, anataşınmazın mimari projesi, bağımsız bölümlerin tapu kayıtları ve ilgili belgeler toplandıktan sonra taşınmazın yerinde keşif yapılacaktır. Keşifte, uzman bilirkişi aracılığıyla, anayapının bağımsız bölümlerinden her birinin arsa paylarının özgülendiği tarihteki değeri hesaplanacak, bu genel toplama her bir bağımsız bölümün değeri oranlanarak her birine özgülenmesi gereken arsa payı belirlenecektir. Yerinde inceleme yapılırken, bağımsız bölümlerden her birine özgülenen arsa payının tayininde, bağımsız bölümün değerinde sonradan oluşan çoğalma veya azalma dikkate alınmayacaktır. “ (Y.18.HD. 2006/2548 E. 2006/5350 K. 27.06.2006 T.  kararı)

 

Yargılama sonunda, bağımsız bölümlerin tapuda yazılı arsa payları ile dava konusu taşınmazın yerinde yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu saptanan arsa payları arasında bir oransızlık bulunduğu takdirde, mahkemece davanın kabulü ile bağımsız bölümlerin arsa paylarının buna göre yeniden düzenlenmesine ve düzeltilmiş şekli ile tapu kütüğüne tesciline karar verilecektir. Arsa paylarının düzeltilmesini gerektirir herhangi bir oransızlık yoksa davanın reddine karar verilecektir.

 

KMK m.3/2 de 5711 sayılı yasayla getirilen değişiklikle de idari yoldan düzeltme olanağı hemen hemen ortadan kalkmıştır. Çünkü, arsa payları artık maliklerce keyfi olarak değil, anataşınmaza ilişkin mimari projenin müellifi mimar tarafından belirlenmektedir. ( KMK. M.12/a )

Bu çerçevede, bağımsız bölümlere özgülenmiş olan arsa payları arasında oransızlık ya da bir hata olduğunu ileri süren malik ya da malikler, arsa paylarının düzeltilmesi için dava açarak sorunun mahkemece çözüme kavuşturulması yoluna gitmelidirler (KMK m.3/2 ).

 

Uygulamada proje müellifinin teknik bilgisine göre objektif olarak arsa payını hesaplaması gerekirken,  ticari endişelerle (özellikle proje müellifinin aynı zamanda müteahhit olduğu hallerde) arsa payını objektiflikten uzak bir şekilde tespit etmesi halinde, arsa payının düzeltilmesi sorunu ortaya çıkmaktadır.

 

“Arsa payının düzeltilmesi davasında mahkeme tarafından emlak değerinden anlayan iki teknik ve bir hukukçu olmak üzere üç kişilik bilirkişi heyeti kurulması uygun olur.” (HGK, 1996/6-349 E., 1996/496 K., 19.06.1996 T.) (14. HD, 1999/130 E., 1999/891 K., 12.02.1999 T.) (6. HD, 2001/1110 E., 2001/1278 K., 15.02.2001 Tarihli karar).

İçtihat kararlarına göre ana yapının tamamen yıkıldığı durumlarda bağımsız bölümlerin varlığından söz edilemeyeceğinden arsa paylarının tespiti istenememektedir.  (Yargıtay 18’inci Hukuk  Dairesi, E:2007/9977, K:2008/2372, T:03/03/2008).

Paylarının yeniden düzeltilmesi taşınmazın yerinde tespit edilmesini ve ilgili tüm belge ve altlıkların incelenmesini içerdiğinden Kamulaştırma, taşınmaz değerleme, taşınmaz hukuku ve kadastro  bilgisi gibi temeli olan harita mühendislerinin doğrudan mesleki alanına girmektedir. Bu sebeple bu tür mahkemelerce atanan bilirkişi heyetinde teknik kişilerden en az birinin Harita Mühendisi olması gerekmektedir.)

 

Kat Mülkiyeti Yasası, arsa payının konum ve büyüklüğe göre objektif bir şekilde tespitini ön görmüştür. Bu objektiflik proje çizim tarihindeki koşullara göre hesaplama yapılmasını amaçlamaktadır. Bu amacı pekiştirmek için de, Kanun’un 3. madde 2. fıkra 3. cümlesinde, “Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma nedeniyle değiştirilemez” denmektedir.

 

634 sayılı Kanun’un 2814 sayılı Kanun’un 5. maddesi ile değişik 13. madde 1. fıkrasında ise, “tapu memuru kendisine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun, dilekçeyi verenlerin veya istemde bulunanların yetkili olduklarına kanaat getirdikten sonra kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına dair resmi sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır.” demektedir.

“Yargıtay’ın yerleşmiş uygulamalarında arsa paylarını bizzat hazırlayıp bilerek bunun tapuya tescilini sağlayan malik veya paydaşların sonradan arsa paylarının yanlışlığına dayanarak dava açmalarının iyi niyet kuralları ile bağdaşmadığı kabul edilmekte ise de kat mülkiyeti kurulduktan sonra malik olanlar ile kuruluşunda bizzat hazır bulunup tapuda imzası olmayan kat maliklerinin yasanın yukarda açıklanan hükmüne dayalı olarak arsa paylarındaki yanlışlığın düzeltilmesini mahkemeden isteyebilecekleri kabul edilmektedir.”

( Y.18. HD, 2002/7706 E., 2002/8323 K., 19.09.2002 T.)

 

Kat mülkiyetinin mahkeme kararı ile kurulduğu hallerde, arsa paylarının düzeltilmesi, kesin hüküm nedeni ile, talep edilemez. (HMK m.114/i )

 

 

 

EK BİLGİLER :

 

“Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir.  Bir kişi, oy sayısının yüzde 5’inden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekalet edebilir.”

—————–

Toplu yapılarla ilgili Kat Mülkiyet Kanununun 70. maddesi; “Yönetim Planı” hakkındadır. Bu maddedeki şu tabir çok önemlidir: “.., , Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır. ,…”  Buradaki cümleyi kanunun ruhu itibariyle “bütün kat maliklerinin beşte dördü” olarak okumak gerekir. Aksine okumalar butlan durumdadır. 500 bağımsız bölümlü bir toplu yapıda 100 adedi farklı farklı kişilerin olsun, 400 tanesi de özel veya tüzel bir kişiliğe ait olsun. Burada malik sayısı 101’dir.400 bağımsız bölüme sahip olan kişi veya kişilik  diğer bağımsız bölüm maliklerinin en az 80’i ile birleşmedikçe yönetim planını değiştiremez. Böylece azınlığın çoğunluğa tahakkümü de önlenmiş olur. Kanun koyucunun amacı da budur. Yoksa yukarıdaki örnekte, toplu yapıdaki  400 bağımsız bölüme malik olan kişi (banka veya şirket veya imalatçı firma, toprak sahibi) tek başına bağımsız bölüm sayısının beşte dördüne sahip durumdadır ve tek başına yönetim planını değiştirebilecektir. Diğer bağımsız bölümlere malik olan 100 kişinin karşı çıkması sonucu değiştirmeye yeterli olmayacaktır. Bu durum butlandır.

Siteler , Kat Mülkiyet Kanunu esaslı mevzuatlar çerçevesinde yönetilir. Bu mevzuatlar “ Yönetim Planı” adı altında siteye özelleştirilir ve tapu idaresine kat irtifakı başvurusu esansında şerh edilmek üzere teslim edilir. Yönetim planını oybirliği ile kat malikleri yapar. Kat irtifakı esansında tüm kat malikleri, o anda irtifakı kuran kişilerdir. Daha sonra bağımsız bölüm satın alanlar, fiziki olarak daireyi, hukuki olarak da bu  maliklerin yaptığı resmi senedi (tapu) ve yönetim anlaşma metnini ( yönetim planı)   satın almış, kabul etmiş olurlar. Kat irtifakı dolayısı ile kat maliki olan bu kişilerin, ileri de yeni mal sahibi olacak kişiler üzerinde hak ve yükümlülüklerden fayda sağlaması için, kanun koyucu, yönetim planının, Kat Mülkiyet Kanununa aykırı olmayacağına dair amir hüküm koymuştur.  Toplanacak avans ve aidat miktarlarından tamamen veya kısmen bazıları kayırma, geçici yönetimin oturum başlangıcından sonra bir yıldan fazla sürmesi, yetkili olduğu süreden fazla bir süreli sözleşmeler yapmak, vb. kayırma veya yetkiyi aşma maksat veya gerekçeli yönetim planı maddeleri “ hukuken yok hükmündedir”. Bağımsız bölüm bir eşya değildir, ayni haktır ki kat mülkiyeti hakkı ile tapuya kayıtlanmış bir belge ile üzerinde tasarruf  edilmektedir. Yönetim planları maliklerin 4/5 çoğunluğunun onayı- oluru olmadan kısmen veya tamamen değiştirilemez, ancak Kat Mülkiyeti Kanununa aykırı –muhalif maddeleri değişim veya kabullenmeye konu değildir, özel bir iş veya işlem yapmaya gereksizin yok hükmündedir. Bu netlik, yönetim planlarının ilk paragrafında yer alır, aksi durumda bile tapu idaresi, yönetim planını bu şerhle tapu defterine kayıtlar.

Site Yönetimi” ; resmi olarak, yapı ruhsatı (kat irtifakı süreci ) ile yani hafriyattan önce “Yönetim Planı” ile ; fiili olarak ise yapı kullanma ruhsatı  (kat mülkiyeti süreci) ile başlar.

1) Site Yönetimlerinin hukuki, mali, idari, sosyal yapısı ;  634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun özellikle 4ncü (Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları) , 5nci (Ana gayrimenkulün Yönetimi) , 9ncu Bölümlerinde  (Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler) detaylandırılmıştır. Site Yönetiminin detayları ilgili ana gayrimenkul için kanuni bir gereklilikten olarak hazırlanan Yönetim Planında açıkça belirtilir. Yönetim planında; gayrimenkul terminolojisine özgü tanımlar, ortak alanlar, bu alanların kullanımında gözetilecek hukuki-mali-idari-sosyal özellikler, yönetim organları, bunların oluşması/seçilmesi sürecindeki usul , zaman, süre, davet terminleri, şekli, yöneticilerin ücret alıp-almayacağı, miktarı, şekli, seçimlerin zamanı vb. konular  634 sayılı kanuna paralel olarak detaylandırılır. Site yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmamaktadır. Site yöneticileri (kurul-kişi) kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Ancak bu vekillik idari-sosyal anlamdadır ; standart olarak kanunda belirtilen yönetim işleri haricindeki konularda noterden resmi vekâlet gerekir.

2) Site yönetimin önemli bir boyutu da mali özelliğidir; “İşletme Projesi”, site yönetimlerine has bir terimdir ve bir tür tahmini “İşletme Bütçesi”dir. Bu proje kanuni tebliği ve bu tebliğe itiraz süresinin dolması ile kesinleşir ve borçlar kanunun tanımlı  evraklarından sayılır. Ayrıca site yönetimlerinin vergi konusunda farklı istisnaları bulunmaktadır. Bu, bir araya gelişin hukuki-mali ve sosyal boyutlu gereklilik ve düzenlemelerin yapılması ve sürdürülebilmesi için de idari bir birim söz konusudur. Bu idari birim, Site Yönetimlerinin işveren vekili veya işçisi olarak profesyonellerin Site Yönetimlerine dahil olmasını gerektirmiştir.

3) Sitelerin Yönetimi ; adından da anlaşılacağı gibi “Yönetimler Bütünüdür”. Personel yönetimi , enerji yönetimi, güvenlik yönetimi,muhasebe yönetimimi, vs.iş ve hizmetler yönetimi. Çünkü site yönetimlerinin ticari kaygısı değil denk bütçe kaygısı bulunmaktadır. Bu kaygı da yönetim becerisini gerekli kılmıştır. Sosyal boyutu ile site yönetimi birçok farklı yaşam tarzı ve kültürün çok uzun süreli ve komşuluk hukuku ile bir araya geldiği yaşam alanlarıdır.

4) Sitelerde ,karar merci bilinenin aksine “Yönetim Kurulları” değildir: Sitelerde karar merci ; yönetim planı üzerinden “Kat Malikleri Genel Kurulunun” yetkilerini devrettiği “Temsilciler Kuruludur”. Site Yönetim Kurulları “icra mercii”-dir ve site profesyonelleri vasıtasıyla , temsilciler kurulunun kararlarını hayata geçirir , denetim kurullarınca denetlenir ve uygulamaları temsilciler kurulunca da ibraya tabidir.

Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş kanunen zorunlu olmuyor. Bilindiği üzere, kat mülkiyetine geçmeyenlere, 2009 yılının sonunda yapılan düzenlemelerden önce belli bir miktar para cezası kesilebiliyordu. Ancak 07 Temmuz 2009 tarihinde yapılan bir düzenleme ile bu ceza kaldırıldı: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun Geçici 1. Maddesi, “Bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kat irtifakı kurulmuş ve üzerindeki yapılar tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi alınmış yapılarda, kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin başvurusu veya yapı kullanma izin belgesinin yetkili idarece tapu idaresine gönderilmesi üzerine zorunlu deprem sigortası poliçesi dâhil başkaca hiçbir belge aranmaksızın kat mülkiyetine resen geçilir.” hükmünde olup, madde hükmünde herhangi bir cezai yaptırım öngörülmemiştir.

Emlak tapu devir işlemlerinde emlak beyan değerinin gösterir belge de gerekli oluyor. Peki, emlak beyan değerini gösteren belge nereden alınır? Emlak beyan değerini gösteren belge, taşınmazın bağlı bulunduğu Belediyeden alınıyor. 492 sayılı Harçlar Kanunun 4 sayılı tarifesinin 20-a pozisyonuna göre emlak beyan değerinden az olmamak üzere satış için beyan edilen değer üzerinden alıcı ve satıcı ayrı ayrı olmak üzere binde 20 oranında harç tahsil ediliyor. Buna göre toplamda binde 40 oranında harç ödemesi yapılmış oluyor. Ayrıca,  6544 sayılı Döner Sermaye Kanununa ekli tarifeye göre döner sermaye ücreti tahsil ediliyor.  2015 yılı Yeniden değerleme oranlarına göre; Döner Sermaye Hizmet Bedeli – 82,50 TL;  İlave Hizmet Bedeli – 11,00 TL olarak alınıyor.

Bağımsız bölüm maliklerinden biri kat malikleri kurulunun onayını almadan veya olumsuz karara rağmen mesken olarak kayıtlı yeri iş yeri haline getirirse bu kat maliki hakkında dava açılabilir. Kat maliki söz konusu yeri kiraya vermişse, husumet hem kat malikine hem de kiracıya yöneltilir. Davayı kat maliklerinden biri veya tümü, yönetici ya da kat malikleri kurulunun yetki verdiği biri açabilir. Dava, gayrimenkulün bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılır.

1136 sayılı Kanun’un 6460 sayılı Kanun ile değişik 43. maddesi uyarınca Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre anagayrimenkulün mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde kat maliklerinin izni ve benzeri şartlar aranmaksızın avukatlık büroları faaliyet gösterebilir. Bu konuda, yönetim planındaki aksine hükümler uygulanmaz.

3568 sayılı Kanun’un 6460 sayılı Kanun ile değişik 45. maddesi uyarınca da Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre anagayrimenkulün mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde kat maliklerinin izni ve benzeri şartlar aranmaksızın serbest muhasebeci mali müşavirlik veya yeminli mali müşavirlik faaliyetlerinde bulunulabilir. Bu konuda, yönetim planındaki aksine hükümler uygulanmaz.

“Somut olayda, dava konusu binanın, 2.kat 3 no’lu dairenin tapu kaydı ve yönetim planında mesken niteliğinde olduğu ve davalı tarafından diğer davalı şirkete model ve tasarım ofisi olarak kiralandığı sabittir. Dava konusu dairenin iş yeri olarak kullanılması yönünde kat malikleri kurulu tarafından oy birliği ile alınmış bir karar bulunmamaktadır. Mahkemece, zaman içerisinde diğer bağımsız bölümlerin kullanım biçimlerinin değişerek eylemli olarak “iş yeri- ofis” olarak kullanılır hale geldiği belirtilmiş ise de, mesken niteliğinde kullanılması gereken diğer dairelerin de yeniden mesken niteliğine dönüştürülmesi için her zaman dava açılması olanaklı olup, davacı kanundan doğan hakkını kullandığından kendi taşınmazını evvelce iş yeri olarak kiralamasına rağmen bu davayı açmasının dürüstlük kuralına aykırılık oluşturduğu söylenemez. Dava konusu mesken niteliğindeki taşınmazın iş yeri olarak kullanılmasının isabetsiz olduğuna değinen bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi yasaya aykırıdır”. (YARGITAY, HGK, E.2012/18-834, K.2013/308, T. 6.3.2013).————————

Dava dilekçesinde, kat malikleri kurulu kararının iptali istenilmiştir. Tapuda iş yeri veya dükkan olarak değilde mesken olarak gösterilen herhangi bir bağımsız bölümde kat maliklerinin oy birliğiyle verecekleri bir kararla yasada belirtilen iş yerlerinin açılması mümkün bulunmaktadır. Kanunun 24. maddesindeki bu kural mülkiyet hakkının özüyle ilgili olan ve kamu düzenine dair bulunan bir kuraldır. Anayasamızla teminat altına alınmış mülkiyet ve ticaret hakkının somut olayda olduğu gibi tamamen ortadan kaldırmak kamu düzenine aykırılık teşkil etmektedir. Anataşınmazın kat malikleri kurulunca alınmış olan bu nitelikteki karar yok hükmündedir ve her zaman davaya konu edilebilir. Her ne kadar Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesine göre kat maliklerinin beşte dördünün oylarıyla anataşınmazın yönetim planında değişiklik yapılabilmekte ise de bu değişikliklerin Kat Mülkiyeti Yasası’nın 24. maddesine ve bu arada kanunda düzenlenmiş ve oy birliğini gerektiren diğer maddelerine aykırılık teşkil etmemesi, kamu düzenine dair bulunmaması, anayasayla teminat altına alınmış hakların özünü zedelememesi gerekir. Mahkemece somut olayın bu özelliği dikkate alınarak davanın kabulüyle yönetim planı değişikliğinin iptaline karar verilmesi gerekir”. (YARGITAY 18. HD, E.2012/5399, K.2012/8320, T.2.7.2012).

 

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi Kararı E.2017/8980    19 Aralık 2017 Tarihli Resmi Gazete

Sayı: 30275 

Yargıtay 20. Hukuk Dairesinden: ESAS NO : 2017/8980  KARAR NO : 2017/9136

İNCELENEN KARARIN MAHKEMESİ: Kayseri 3. Sulh Hukuk Mahkemesi

TARİHİ: 20/12/2016  /  NUMARASI: 2015/128-2016/430

DAVACILAR: …………… Sitesi A Blok Apartmanı Kat Malikleri Yönetim Kurulu Başkanlığı – ….. Bina Yönetimi Ltd. Şti.

DAVALI: Uğur ………….

Davacı site yönetimi ile davalı Uğur ………. arasındaki davada Kayseri 3. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen ve Yargıtayca incelenmeksizin kesinleşmiş bulunan 20.12.2016 gün 2015/128 Esas – 2016/430 Karar sayılı kararın yürürlükteki hukuka aykırı olduğu savıyla Yargıtay Cumhuriyet Başsavcılığının 11.09.2017 gün ve 2017/50668 sayılı yazısıyla kanun yararına temyiz edilerek bozulması istenilmiş olmakla, dosyadaki tüm kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı site yönetimi 26.01.2015 tarihli dilekçe ile; A blok 8 numaralı bağımsız bölüm maliki davalının siteye ait 2013 yılı Haziran, Temmuz ve Ağustos aylarına ait aylık 1OO.-TL’den toplam 300.- TL ortak gider alacağını ödemediğini, hakkında asıl alacak ve gecikme zammı olmak üzere toplam 345.-TL bedelli icra takibi başlatıldığını, davalının haksız itirazı üzerine takibin durduğunu belirterek itirazın iptali, takibin devamı ve %20 icra inkar tazminatı istemleriyle dava açmıştır.

Mahkemece; davalı hakkındaki icra takibinin dayanağının ………………….. Sitesi A Blok Apartmanı Kat Malikleri Olağan Genel Kurul toplantısında görevlinin önceki dönem ve bu tarihten sonraki dönem tazminatının belirlenip toplanması yönünde yönetim kuruluna yetki verilmesine ilişkin alınan kararma dayandırıldığı ancak yönetim kurulunun bu yönde alınmış bir karan olmadığı gibi davacının bu yönde iddiasının da bulunmadığı, yönetim kuruluna verilen yetkinin keyfi uygulamalara sebebiyet veremeyeceği, verilen yetkiye dayanılarak bir karar alınması ilgili kat malikine tebliğ edilmesi ve itiraz hakkı tanınması gerektiği, usulüne uygun alınmış bir karar bulunmadığından Türk Medeni Kanunun 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralı gereğince davacının talebinin yerinde olmadığı gerekçesiyle davanın reddine miktar yönünden kesin olarak karar verilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davalının Kayseri ili, Melikgazi ilçesi, …………. mahallesi 3617 ada 3 parselde bulunan kat irtifakı kurulu A blok 8 nolu mesken cinsli bağımsız bölümü 20.04.2005 tarihinde satın aldığı, anılan meskende davalının kiracısının bulunduğu, siteye ait aidat giderlerinin düzenli olarak kiracı tarafından ödendiği, 30.05.2013 tarihli ………………….. Sitesi A Blok Apartmanı Kat Malikleri Olağan Genel Kurul toplantısında sitenin bakım onarım, demirbaş alımı vb. ile görevlinin önceki dönem ve bu tarihten sonraki dönem tazminatının belirlenip toplanması yönünde yönetim kuruluna yetki verilmesine yönünde kararlar alındığı, davalının 2013 yılı Haziran, Temmuz ve Ağustos aylarına ilişkin aylık lOO.-TL’den toplam 300.-TL demirbaş (görevli tazminatı) giderini ödemediği, bunun üzerine 23.10.2013 tarihinde davalı hakkında Kayseri 8. İcra Müdürlüğünde 2013/8446 esasta 300.-TL asıl alacak %5 gecikme zammı olmak üzere toplam 345.-TL alacak üzerinden icra takibi başlatıldığı, davalının itirazı üzerine takibin durduğu, davacı sitenin de eldeki davayı açtığı, siteye ait yönetim planının 12/c maddesinde “siteye ait bakım onarım , yönetici maaşı, sigorta primleri vb. ortak giderlere kat maliklerinin arsa payı oranında katılmakla yükümlü olduklarının” belirtildiği anlaşılmaktadır.

Bilindiği üzere Kat Mülkiyeti Kanununun 28. maddesi hükmü uyarınca bağımsız bölümün mülkiyetini başlangıçta veya sonradan kazanan kişi tüm kat maliklerini, onların cüzi ve külli haleflerini bağlayan ana sözleşme niteliğinde olan yönetim planında malik için öngörülen tüm sorumluluk ve yükümlülükleri üstlenmiş olur, yönetim planlarının ayrıca tebliğine gerek yoktur.

Diğer taraftan Kat Mülkiyeti Kanununun 20/1 fıkrasında “Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür” hükmüne yer verilmiştir.

Anılan yasal düzenleme ve siteye ait yönetim planının 12/c maddesi uyarınca kat malikleri anagayrimenkulün ortak giderlerine katılmakla yükümlüdürler. Yargıtayın kararlılık kazanan uygulamalarına göre, kat malikleri kurulunca herhangi bir karar alınmamış veya işletme projesi kat maliklerine tebliğ edilmemiş, veya tebliğ edilip kesinleşmemiş olması, davalının kat malikleri kurulu toplantısına katılmaması, katılıp da muhalif kalması, kat maliklerinin ortak yaşam yeri olan apartman işlemlerinin sağlıklı yürütülebilmesi için kat malikini ve onların bağımsız bölümünde kira sözleşmesine veya başka bir nedene dayanarak oturanları ortak gider borcunu ödeme sorumluluğundan kurtarmaz. Her kat malikinin ana taşınmazın yönetimi ve bakımı için aidat ödemesi gerektiğine dair teamülün idrakinde bulunduğu gerçeği de gözetilerek haklı ve yasal bir sebep olmadığı halde bu ödemeden kaçınması, her şeyden önce her hukuki ilişkide varlığı vazgeçilmez bir unsur olan iyi niyet kuralları ile bağdaşmaz. Hal böyle olunca Kat Mülkiyeti Kanununun 20/1 maddesi ve siteye ait yönetim planının 12/c maddesi karşısında icra takibine konu ortak gider alacaklarından olan demirbaş (görevli tazminatı) giderinden davalı malik sorumlu olduğu halde dosya kapsamına uygun düşmeyen gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle Yargıtay Cumhuriyet Başsavcılığının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün HUMK’nın 427. maddesi gereğince sonuca etkili olmamak kaydıyla kanun yararına BOZULMASINA ve gereği yapılmak üzere kararın bir Örneği ile dosyanın YARGITAY CUMHURİYET BAŞSAVCILIĞINA GÖNDERİLMESİNE 09/11/2017 gününde oy birliği ile karar verildi.

——————-

KMK- MADDE 28 :Yönetim planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime alt diğer hususları düzenler. Yönetim planı, bütün kat maliklerini bahlıyan bir sözleşme hükmündedir.

Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, ana gayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır.

(Değişik fıkra: 13/04/1983 – 2814/11 md.) Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33 üncü maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır.

Yönetim planı ve bunda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.

Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün (Beyanlar) hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.

T.C
YARGITAY
8.HUKUK DAİRESİ
ESAS NO:2012/5399
KARAR NO:2012/8320
KARAR TARİHİ: 02.07.2012

KAT MALİKLERİ KURULU, MÜLKİYET HAKKINI ORTADAN KALDIRACAK ŞEKİLDE BİR KARAR ALAMAZ, ALIRSA YOK HÜKMÜNDEDİR.

DAVA : Dava dilekçesinde, kat malikleri kurulu kararının iptali istenilmiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR

Davacılar vekili dava dilekçesinde, davalılarla birlikte malik bulundukları kat irtifaklı taşınmazın yönetim planının 9. maddesinin son fıkrasında yer alan “binanın alt katında bulunan dükkanlarda içeriden veya dışarıdan baca yapıldığı takdirde fast-food lokanta, pastane gibi gıda işletmeleri açılabilir, çalıştırılabilir hükmünü, 25.2.2010 tarihinde kat malikleri kurulunca yapılan olağanüstü toplantıda değiştirdiklerini ve yönetim planının 9. maddesinin son fıkrasında yer alan bu hükmünü plandan çıkarıp yerine yasaklar adı altında “zemin kattaki dükkanlar oyun salonu, içkili-içkisiz lokanta, kebabçı, dürümcü, fast-food restoran, kıraathane, kahvehane, müzikli-müziksiz cafe, her türlü yiyecek ve içecek maddesi imalatı, satışı, servisi, birahane bar ve benzeri yer olarak kullanılamaz. Bu maksatlarla kullanmak üzere kiraya da verilemez. Bununla ilgili bina içerisinden veya dışarısından baca yapılamaz” şeklinde hüküm ilave ettiklerini ileri sürerek yönetim planına ilave edilen bu maddeyle mağdur olduklarını ileri sürüp söz konusu kararın iptalini istemiş, mahkemece dosyasındaki kayıt ve belgelere göre davaya konu edilen kararın, mutlak butlan veya yoklukla hükümsüz olduğuna dair bir iddia ve istemleri bulunmadığına göre 1 ve 6 aylık süreler geçtikten sonra dava açılmış bulunduğu hususuna değinilerek hak düşürücü süre geçtikten sonra davanın açıldığı gerekçesiyle reddine karar verilmiştir.

Dosya içindeki bilgi ve belgelerden: davaya konu anataşınmazda kat irtifakının kurulmuş olduğu, davaya konu edilen 25.2.2010 tarihli kat malikleri kurulu kararının yönetim planının 9. maddesinin değiştirilmesine yönelik olduğu ve davacı tarafın iddiası doğrultusunda bir değişikliğin oy çokluğuyla gerçekleştirildiği, kat malikleri kurulunca yapılan değişikliğin Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 24. maddesinin 2. fıkrasında yer alan düzenlemeyle ilgili bulunduğu davaya konu bağımsız bölümlerin tapu kaydına göre dükkan olduğu anlaşılmaktadır.

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesine göre yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Kat maliklerinin 33. maddeye göre mahkemeye başvurma hakları saklıdır. Öte yandan aynı Kanunun 24. maddesinin 2. fıkrasına göre anataşınmazın kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathaneleri, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle verebileceği kararla açılabilir. Burada dikkat edilirse tapuda işyeri veya dükkan olarak değilde mesken olarak gösterilen herhangi bir bağımsız bölümde kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri bir kararla yasada belirtilen işyerlerinin açılması mümkün bulunmaktadır. Kanunun 24. maddesindeki bu kural mülkiyet hakkının özüyle ilgili olan ve kamu düzenine dair bulunan bir kuraldır. Anayasamızla teminat altına alınmış mülkiyet ve ticaret hakkının somut olayda olduğu gibi tamamen ortadan kaldırmak kamu düzenine aykırılık teşkil etmektedir. Anataşınmazın kat malikleri kurulunca alınmış olan bu nitelikteki karar yok hükmündedir ve her zaman davaya konu edilebilir. Her ne kadar Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesine göre kat maliklerinin beşte dördünün oylarıyla anataşınmazın yönetim planında değişiklik yapılabilmekte ise de. bu değişikliklerin Kat Mülkiyeti Yasası’nın 24. maddesine ve bu arada kanunda düzenlenmiş ve oybirliğini gerektiren diğer maddelerine aykırılık teşkil etmemesi, kamu düzenine dair bulunmaması, anayasayla teminat altına alınmış hakların özünü zedelememesi gerekir.

Mahkemece somut olayın bu özelliği dikkate alınarak davanın kabulüyle yönetim planı değişikliğinin iptaline karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle reddi yolunda hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu sebeplerle yerinde olduğundan kabulüyle hükmün H.U.M.K.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istenmesi halinde temyiz edene iadesine, 02.07.2012 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.

 

İçtihat  [KatMülkiyetiK. 7] Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 2011/ 1913 Esas 2011/ 6775 Karar

Taraflara ait Kat irtifaklı bağımsız bölümün satışına karar verilmesi gerekirken ana taşınmazın satışına karar verilmesi doğru değildir.

(Şerh No: 16898 – Ekleyen: Av.Ufuk BOZOĞLU – Tarih : 28-03-2019 15:26)

İçtihat  [KatMülkiyetiK. 19] YARGITAY 20. HUKUK DAİRESİ ESAS:2018/3342- KARAR2018/5148

Kat Mülkiyeti Kanuna göre çatı onarımının ana taşınmazın bakım ve korunmasına yönelik onarımın zorunlu olup olmadığının tespitinin yapılabilmesi için; bu konuda bilirkişiden ek rapor alınarak çıkan sonuç doğrultusunda karar verilmesi gereklidir.

(Şerh No: 16838 – Ekleyen: Av.Aydın IŞIK – Tarih : 12-09-2018 09:19)

İçtihat  [KatMülkiyetiK. 28] 18. Hukuk Dairesi 2012/5399 Esas 2012/8320 Karar

Kat Malikleri Kurulu, mülkiyet hakkını ortadan kaldıracak şekilde bir karar alamaz. Alırsa yok hükmündedir.

(Şerh No: 16778 – Ekleyen: Av.Suat ERGİN – Tarih : 01-06-2018 15:35)

İçtihat  [KatMülkiyetiK. 20] Hukuk Genel Kurulu 1993/13-401Esas 510 Karar

Yakıt gideri ortak giderlerdendir. Yöneticinin yöneticilik görevinin bir gereği olarak onunla sözleşme yapanlar, gerek yöneticiye gerekse kat maliklerine karşı dava açabilirler.

(Şerh No: 16536 – Ekleyen: Adnan Esad YESÜKAN – Tarih : 20-11-2016 20:12)

İçtihat  [KatMülkiyetiK. 20] Yargıtay 18.Hukuk Dairesi 2014/13897 Esas 2014/13280 Karar

GECİKME TAZMİNATI:Davacıya işletme projesinin tebliğ edilmemiş olmasına rağmen istenen aidatların ödenip ödenmediğinin araştırılması, karar ya da proje tebliğ edilmemişse “takip öncesi toplu ödemenin yapıldığı tarihte davacının aidatları öğrendiği kabul edilerek”, bilirkişiden bu ödemenin yapıldığı tarihten itibaren gecikme tazminatının hesaplanması gerekir.

(Şerh No: 16249 – Ekleyen: Av.Ufuk BOZOĞLU – Tarih : 21-05-2015 16:15)

İçtihat  [KatMülkiyetiK. 20] Yargıtay 18.Hukuk Dairesi 2014/4628 Esas 2014/9746 Karar

Borçlu, hakkında daha önce yapılan icra takibi ile işletme projesinde geçen aidat miktarını öğrenmiştir. Öğrenilme tarihinden sonra, aidat miktarına göre gecikme tazminatından sorumludur. Bu miktarı aşan aidatlar nedeniyle gecikme tazminatından sorumlu olmayacağının ise gözetilmesi gerekir.

 

İçtihat  [KatMülkiyetiK. 35] Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, Esas: 2014/1562, Karar: 2014/2824

Çatı tamirat gideri olarak 4.750,00 TL’nin faiz ve masraflarla birlikte davalı site yönetiminden tahsili talepli dava mahkemece pasif husumet yokluğundan reddedilmiş ise de; Ortak yerlerde yapılması gerekli onarımların yapılmamasından dolayı bağımsız bölümlerinin zarar gördüğü ve yönetim tarafından ivedilikle bu tadilat, tamirat ve onarımların yapılmasının talep edilmesi halinde doğrudan hakim müdahalesi istenebilir. Ayrıca 634 S.K. m.35 hükmünde, anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullan…

(Şerh No: 16017 – Ekleyen: Av.Nevra ÖKSÜZ – Tarih : 13-01-2015 15:04)

İçtihat  [KatMülkiyetiK. 24] Yargıtay HGK. 2012/18E. 2013/308 K

– Tapu ve yönetim planında “Mesken” niteliğinde olan daire “tekstil-tasarım danışmanlığı ofisi” olarak işyeri mahiyetinde kullanılamaz. – Meslek gözüken kendi dairesini daha önce işyerine kiraya vermiş olsa dahi, kat maliki eski hale getirme talebinde bulunabilir. Bu talep hakkın kötüye kullanımı niteliğinde (MK md.2) değildir.

(Şerh No: 15989 – Ekleyen: Sinan ÖZTÜRK – Tarih : 02-12-2014 19:58)

İçtihat  [KatMülkiyetiK. 19] Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, Esas: 2011/1651, Karar: 2011/4063

Davacı, çatıyı tamir ettirdiğini ileri sürerek tamir masraflarının diğer kat maliklerinden arsa payları oranında tahsilini talep etmektedir. Dava konusu çatının onarıma muhtaç olduğu, bu tür tamiratların beklemeye tahammülünün bulunmadığı gibi ayrıca bu durumun belgelenmesi için mahkemece tespit yaptırılmasına da gerek olmadığından; mahkemece tüm deliller değerlendirilerek anataşınmazın çatısı için yapılan masraf belirlenip arsa payları oranında davalılardan tahsiline karar verilmesi gerekir.

(Şerh No: 15903 – Ekleyen: Av.Nevra ÖKSÜZ – Tarih : 10-10-2014 11:33)

İçtihat  [KatMülkiyetiK. 35] Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, Esas: 2012/7273, Karar: 2012/8353

Davacı, apartmanın en üst katındaki bağımsız bölümün maliki olup, apartman çatısının akması ve bacaların tıkanık olması nedeniyle dairesinin tavan ve duvarlarının rutubetlenip hasar gördüğünü, bu sebeple çatı izolasyonu ve baca onarım işini yaptırdığını, ortak yerlerin onarım giderine diğer kat malikleri katılmak zorunda olduğu halde katılmadıklarını, bu sebeple apartman yönetimi aleyhine yaptıkları icra takibine itirazın iptaline karar verilmesini istemiştir. Anagayrimenkulün gayesine uygun ol…

(Şerh No: 15705 – Ekleyen: Av.Nevra ÖKSÜZ – Tarih : 04-09-2014 22:18)

İçtihat  [KatMülkiyetiK. 35] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, Esas: 2013/4377, Karar: 2013/4955

Davalının, siteye ait yeri duvar ve tel çit ile çevirip içini de moloz ve taş yığmak suretiyle doldurduğundan bahisle ikame edilen elatmanın önlenmesi, yıkım ve ecrimisil talepli davada; kat malikleri, dava açan kişiye, işbu davayı açma yetkisi vermişlerse davanın, site bakımından sürdürülmesi gerekir.

(Şerh No: 15443 – Ekleyen: Av.Nevra ÖKSÜZ – Tarih : 29-03-2014 12:25)

İçtihat  [KatMülkiyetiK. 35] Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, Esas: 2011/7620, Karar: 2011/9026

Apartman yönetimi, kat maliklerinin mülkiyet hakkı ile sıkı sıkıya bağlı davayı açma yetki ve görevini haiz olmadığından geçit hakkı terkini istemine ilişkin davada, geçit hakkı leh ve aleyhine kurulan taşınmaz maliklerinin tamamının davada yer alması zorunludur.

(Şerh No: 15442 – Ekleyen: Av.Nevra ÖKSÜZ – Tarih : 29-03-2014 12:25)

İçtihat  [KatMülkiyetiK. 35] Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, Esas: 2012/5663, Karar: 2012/9945

Yönetici, kat malikleri tarafından yetki verilmiş olsa dahi; ana yapının aynını ilgilendiren, mülkiyet hakkına dayalı elatmanın önlenmesi ve kal talepli dava açamaz.

(Şerh No: 15441 – Ekleyen: Av.Nevra ÖKSÜZ – Tarih : 29-03-2014 12:25)

İçtihat  [KatMülkiyetiK. 35] Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, Esas: 2013/3431, Karar: 2013/7072

Kamulaştırmasız el atma nedenine dayalı olarak bedelin tahsiline dair davalar mülkiyet hakkına dayanılarak açılır. Yöneticinin, bu davayı, diğer kat malikleri adına açma yetki ve görevi bulunmamaktadır.

(Şerh No: 15440 – Ekleyen: Av.Nevra ÖKSÜZ – Tarih : 29-03-2014 12:25)

İçtihat  [KatMülkiyetiK. 16] Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, Esas: 2013/4186, Karar: 2013/5225

Dava konusu edilen apartman girişi ve merdivenler, anataşınmazın ortak yerlerindendir ve kat malikleri anataşınmazın bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktirler. Ortak mülkiyete tâbi bir yeri, paydaşlardan birisinin kendi kullanımına özgülemesi durumunda; diğer paydaşların ecrimisil isteyebilmesi için; öncelikle, kullanan paydaşı, bu ortak yeri kullanmaktan, yöntemince men etmiş olmaları gerekir. Somut olayda intifadan men koşulu kanıtlanamamıştır v…

(Şerh No: 15375 – Ekleyen: Av.Nevra ÖKSÜZ – Tarih : 22-02-2014 12:10)

İçtihat  [KatMülkiyetiK. 38] Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, Esas: 2010/8504, Karar: 2010/14506

Yöneticinin kat malikleri kurulunca ibra edilmiş olması onu, yöneticilik yaptığı dönemde usulsüz yaptığı harcamalar ve zimmetine geçirdiği paralar nedeniyle kat maliklerine verdiği zararlardan dolayı sorumluluktan kurtarmaz. Temyize konu davada hukuki sonuç doğurmayan yöneticinin ibrasına ilişkin genel kurul kararının iptaline karar verilmesi doğru görülmemiştir.

(Şerh No: 15356 – Ekleyen: Av.Nevra ÖKSÜZ – Tarih : 11-02-2014 14:59)

İçtihat  [KatMülkiyetiK. Ek Madde 1] Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, Esas: 2003/942, Karar: 2003/2266

Kat Mülkiyeti Yasasından kaynaklanan uyuşmazlıklar, değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesinde çözümlenir. Kat maliki olduğu anlaşılan davacının davasının tefrik edilerek kat mülkiyeti hükümlerine göre yargılama yapılıp, esası hakkında hüküm kurulması gerekirken görevsizlik kararı verilmesi yanlıştır.

(Şerh No: 15083 – Ekleyen: Av.Nevra ÖKSÜZ – Tarih : 27-11-2013 10:49)

İçtihat  [KatMülkiyetiK. 12] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, Esas: 2012/18-1076, Karar: 2013/381

Ortaklığın giderilmesi davalarında, gayrimenkulün paylaştırılmasının kat mülkiyeti kurularak giderilmesini, mirasçılar ya da ortak maliklerden birinin istemesi ve gayrimenkulün kat mülkiyeti kurulmaya elverişli olduğunun mahkemece belirlenmesi halinde; KMK’nun 12. maddesinde belirtilen belgelerin ibrazı halinde, gayrimenkul kat mülkiyetine çevrilip, payların denkleştirilip, bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verilmesi mümkündür.

(Şerh No: 15029 – Ekleyen: Av.Nevra ÖKSÜZ – Tarih : 25-10-2013 13:29)

İçtihat  [KatMülkiyetiK. Ek Madde 1] Yargıtay 11. Hukuk Dairesi, Esas: 2012/8771, Karar: 2013/8120

Dava, davalıların maliki bulunduğu binanın ana su borusunun patlaması sonucu aynı binada kiracı olarak bulunan sigortalıya ait işyerinde meydana gelen hasarı tazmin eden sigorta şirketinin, ödediği tazminatı TTK m.1301’e mesnetle sigortalısına halefen davalılardan rücuen tazmini talebidir. Sigorta şirketi, davayı, sigortalısına halefen açtığına göre, görevli mahkemenin tayininde sigortalı ile davalılar arasındaki ilişkinin hukuki mahiyeti nazara alınır. Dava dışı sigortalı ile davalılar aras…

(Şerh No: 14961 – Ekleyen: Av.Nevra ÖKSÜZ – Tarih : 18-08-2013 10:56)

İçtihat  [KatMülkiyetiK. Ek Madde 1] Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, Esas: 2005/2144, Karar: 2005/2894

Kat Mülkiyeti Kanunundan doğan ihtilaflarda Sulh Mahkemesinin görevi mutlak nitelikte ise de; somut olayda “eser” sözleşmesine dayanıldığına ve ihtilaf BK.nun 355 ve devamı maddeleri ve sözleşme hükümleri dairesinde çözümleneceğine göre davanın Sulh Hukuk Mahkemesinin görev alanında kaldığı düşünülemez.

(Şerh No: 14854 – Ekleyen: Av.Nevra ÖKSÜZ – Tarih : 05-07-2013 09:40)

İçtihat  [KatMülkiyetiK. 24] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2010/18–617 K. 2010/637

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre tapuda mesken olarak gözüken bağımsız bölümlerin Avukatlık Bürosu olarak kullanılabilmesi KatMülkiyetiK. md.24’de belirtilen yasak işlerden görülmemekteyse de,Yönetim Planında “bağımsız bölümlerin münhasıran mesken olarak kullanılacağı hükmü” yer alması durumunda, Yönetim Planı Kat Mülkiyeti Kanununa göre öncelikli olarak uygulanacağından, bu tür bağımsız bölümlerde Avukatlık Bürosu açılamaz.

(Şerh No: 14310 – Ekleyen: Sinan ÖZTÜRK – Tarih : 26-02-2013 10:23)

İçtihat  [KatMülkiyetiK. 35] Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, Esas: 2012/14032, Karar: 2012/28999

İcra takibine dayanak alacak “bina dış cephe yalıtımı bedeline ilişkin verilen bonolar ” olmakla alacaklı, 634 S.K. m.35’e mesnetle apartman yönetimi hakkında veya 634 S.K. m. 20’ye mesnetle takibe konu borcun yasal sorumlusu olan kat malikleri hakkında takip yapma konusunda seçimlik hakkı haizdir. Yalnız alacaklı, seçimlik hakkını kullanarak apartman yönetimi hakkında takip başlatmışsa; kat maliklerine ödeme emri tebliğ edilmeden veya kat malikleri takipte taraf olarak gösterilmeden; kat m…

(Şerh No: 14302 – Ekleyen: Av.Nevra ÖKSÜZ – Tarih : 23-02-2013 13:19)

İçtihat  [KatMülkiyetiK. 20] Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, Esas: 2011/248, Karar: 2011/1790

Karar, 634 S.K. m.20 muvacehesinde gecikme tazminatı talep edilebilmesinin başlangıcı kıstasları ile ortak giderler için istenebilecek faizin türünü açıklamaktadır.

(Şerh No: 13528 – Ekleyen: Av.Nevra ÖKSÜZ – Tarih : 20-04-2012 22:52)

İçtihat  [KatMülkiyetiK. 31] Yargıtay 18. HD 1995/5364 E. 1995/6182 K.

İPTALİ İSTENEN KAT MALİKLERİ KURULU KARARININ ALINMASINDA BAĞIMSIZ BÖLÜM MALİKLERİNİN YASAL BEŞTE DÖRT ÇOĞUNLUK ORANI BULUNMADIĞINDAN İTİRAZIN REDDİ, KARARIN ONANMASI.

(Şerh No: 12572 – Ekleyen: Yıldırım ACAR – Tarih : 10-12-2011 16:06)

İçtihat  [KatMülkiyetiK. 30] Yargıtay 18.HD 1998/5357 E. 1998/6652 K.

İlk toplantı günü bağımsız bölüm maliklerinin yarıdan fazlasının katılması,ve bunların da arsa payı bakımından yarıdan fazlaya sahip olmaları gerekir. Varılan karara sonradan imza koyarak icazet verenler olsa da ,toplantıya katılmadıklarından toplantı nisabına dahil değildir. Birden fazla bağımsız bölüm maliki olan kişi,malik sayısı hesabında bir kişi olarak kabul edilir.

(Şerh No: 12574 – Ekleyen: Yıldırım ACAR – Tarih : 10-12-2011 16:02)

İçtihat  [KatMülkiyetiK. 20] Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, Esas: 1992/4390, Karar: 1992/5255

Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesi hükmüne göre kat maliklerinden her biri ana gayrimenkulün tüm giderleri ve bu giderler için toplanacak avansa katılmak zorundadırlar. Bu katılımın gerçekleşmesi için bu konudaki kat malikleri kurulu kararının ya da işletme projesinin daha önce kat maliklerine bizzat tebliği zorunlu olmayıp, bu konuda usulüne uygun işlemin vukuu yeterlidir.

(Şerh No: 8495 – Ekleyen: Av.Nevra ÖKSÜZ – Tarih : 31-10-2010 15:27)

İçtihat  [KatMülkiyetiK. 20] Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, Esas: 2002/7092, Karar: 2002/8738

Anataşınmazın onaylı mimari projesinde apartman boşluğu bırakılmışsa da başlangıçta inşa edilmemiştir. Kat malikleri Kurulunun kararı ile apartmana asansör yapılmıştır. 634 S.K. m.42, projede öngörülmeyen yenilik ve değişiklikleri düzenleyen bir madde olmakla; projede var olan asansör yapımı konusunda bu madde uygulanamaz. Somut olayda asansör yapımı hususunda bağımsız bölüm maliklerinden her biri, yapım giderlerine katılmak ve payına düşeni ödemekle yükümlüdür.

(Şerh No: 8494 – Ekleyen: Av.Nevra ÖKSÜZ – Tarih : 31-10-2010 15:27)

İçtihat  [KatMülkiyetiK. 24] Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, Esas: 1992/12638, Karar: 1993/43

634 S.K. m.24 gereğince kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bölümün, işyeri olarak kullanılabilmesi için kat malikleri kurulunun oybirliğiyle karar vermesi gerekir. Davaya konu bağımsız bölümün kuaför olarak kullanılması halinde; diğer kat maliklerinin, 634 S.K. m.33 hükmüne göre mahkemeye, bağımsız bölümün eski haline getirilmesiyle ilgili başvuru hakkı vardır.

(Şerh No: 8350 – Ekleyen: Av.Nevra ÖKSÜZ – Tarih : 24-10-2010 10:59)

İçtihat  [KatMülkiyetiK. 12] Yagıtay 18. Hukuk Dairesi 2008/6722 E.-2008/8099 K.

Henüz Kat Mülkiyeti kurulmamış, ancak kurulmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında; şayet ortak maliklerden biri paylaşmanın kat mülkiyeti kurularak bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını talep ederse, hakim o taşınmazın 12. maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir. Ne var ki; söz konusu anlaşmazlığa 10. ve 12. maddelerin uy…

(Şerh No: 6428 – Ekleyen: Mehmet KARAUSTA – Tarih : 30-08-2010 20:55)

İçtihat  [KatMülkiyetiK. 24] YARGITAY 18.HD. 2006/8658 E.-2006/10666 K.

KMK.’nın 24/2. maddesi uyarınca; anataşınmazın kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde,dükkan, işyeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile verecekleri karar sonucu açılabilir. Yargıtay uygulamalarına göre, her ne kadar avukatlık bürosu olarak kullanılan yerlerin işyeri kapsamı dışında kaldığı kabul edilse de; yönetim planında mesken dışında kullanımın kesin olarak yasaklanmış olması, bu kabulün istisnasını oluşturur.

(Şerh No: 6429 – Ekleyen: Mehmet KARAUSTA – Tarih : 30-08-2010 13:38)

İçtihat  [KatMülkiyetiK. 49] YARGITAY 18.HD.2006/4964 E.-2006/5444 K.

Ana yapının tamamlanamamış yada deprem gibi bir sebeple yıkılmış olduğu, mevcut imar mevzuatının kat irtifakının kurulduğu esnada belediyece onaylanan mimari projeye uygun bir yapının yapılmasına olanak tanımadığı, oluşan bu yeni durum karşısında kat irtifak hakkı sahiplerinin inşaat iznine uygun olarak proje değişikliği yapmak ve belediyeye onaylattırıp buna göre yeni bir yapı yapmak konusunda anlaşmaya da varamadıkları bir durumda; Kat Mülkiyeti Yasası’nın 49. maddesi hükümleri (özellikle üçü…

(Şerh No: 6426 – Ekleyen: Mehmet KARAUSTA – Tarih : 29-08-2010 18:01)

İçtihat  [KatMülkiyetiK. 26] YARGITAY 18.HD. 1992/5488 E.-1992/5411 K.

Kat Mülkiyetine geçilemediği hallerde, Kanununun 26. maddesindeki koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılması gerekir. Yapının tamamlanması için gerekli harcamaların ne olduğu ve bu harcamalardan payına düşen miktar ile bu miktarı yatıracağı banka hesabı noterlik aracı ile tebliğ edilmiş olduğu, yasa maddesinde yazılı 2 aylık sürenin bitiminden sonra dava açıldığı anlaşılmakla, yasanın 26. maddesindeki koşullar oluştuğundan davalının arsa payının ve kat irtifakının dava tarihindeki…

(Şerh No: 6403 – Ekleyen: Mehmet KARAUSTA – Tarih : 25-08-2010 20:54)

İçtihat  [KatMülkiyetiK. Ek Madde 1] YARGITAY 18.HD. 2008/137 E.-2008/1166 K.

Yarım kalan bir inşaatı sonradan edinen irtifak sahiplerinin,17.madde uyarınca inşaatın tamamlanması için biraraya gelip anlaşamamaları halinde, hakim müdahalesi gerekli bulunduğundan, niteliği itibariyle Kat Mülkiyeti Yasasından kaynaklandığı kuşkusuz olan uyuşmazlığın Sulh Mahkemelerince çözümlenmesi gerekir.

(Şerh No: 6404 – Ekleyen: Mehmet KARAUSTA – Tarih : 25-08-2010 12:32)

İçtihat  [KatMülkiyetiK. 26] YARGITAY HGK. 1982/5-550 E.-1984/905 K.

634 sayılı yasanın 26. maddesine dayalı olarak dava açılabilmesi için, 17/2. madde uyarınca yönetici atanmış olması bir dava şartı değildir.

(Şerh No: 6371 – Ekleyen: Mehmet KARAUSTA – Tarih : 22-08-2010 21:08)

İçtihat  [KatMülkiyetiK. 3] YARGITAY 18.HD. 2008/13132 E.-2009/1268 K.

Kat Mülkiyeti Yasası’nın 3. maddesi hükmüne göre, bağımsız bölümlere özgülenmiş olan arsa paylarının, kat irtifakının ya da kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerleri ile oranlı olup olmadığının saptanması gerekir.Bunun için mahkemece anataşınmazın yerinde uzman bilirkişi aracılığıyla inceleme yapılarak, her bir bağımsız bölümün değerini etkileyen unsurlar belirlenmelidir.

(Şerh No: 6331 – Ekleyen: Mehmet KARAUSTA – Tarih : 09-08-2010 21:50)

İçtihat  [KatMülkiyetiK. 1] YARGITAY 18.HD. 2001/11651 E.-2002/590 K.

Kat Mülkiyetinin kurulabilmesi için, taşınmaz üzerindeki yapının mimari projesine uygun biçimde tamamlanmış ve yapının ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümlerden ibaret olması gerekir.

(Şerh No: 6330 – Ekleyen: Mehmet KARAUSTA – Tarih : 09-08-2010 21:37)

İçtihat  [KatMülkiyetiK. 20] Yargıtay 18.Hukuk Dairesi 2006/ 5370 Esas 2006/ 7437 Karar

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ortak giderlerin teminatına ait 22. maddesi hükmüne göre kiracıların sorumluluğu, ana taşınmazda bu sıfatla oturduğu sürece geçerlidir. Asıl sorumluluk sözü edilen kanunun 20. maddesinde belirtildiği üzere kat malikinindir. Kanunun 22. maddesinde kiracının ya da başka bir hakka dayanarak bağımsız bölümde devamlı surette oturanın müteselsil sorumluluğu, oturduğu sürece söz konusu olup, bağımsız bölümü tahliye ettikten sonra yapılan icra takibi ile kiracının sorumlu tutulm…

(Şerh No: 5363 – Ekleyen: Av.Ufuk BOZOĞLU – Tarih : 24-04-2010 12:58)

İçtihat  [KatMülkiyetiK. 22] Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 2002 /11525 Esas 2003/ 393 Karar

Ortak gider ve avans borcundan dolayı yönetici veya kat maliklerinden her biri, bu alacağı tahsil etmek için ister borçlu olan bağımsız bölüm malikine, isterse onun bağımsız bölümünden kira bağıtına, oturma hakkına veya başka bir nedene dayanarak “sürekli şekilde yararlanan” kişiye veya her ikisine birlikte icra takibi yapabilecek ve dava açabilecektir.

(Şerh No: 5362 – Ekleyen: Av.Ufuk BOZOĞLU – Tarih : 24-04-2010 12:50)

Bilgi  [KatMülkiyetiK. 1] 634 Sayılı kanun Genel Gerekçesi
GENEL GEREKÇE I – Tasarının hazırlanış safhaları ve prensipleri Yurdumuzda, özellikle son on, on iki yıldan beri büyük şehirlerin gelişmesi ve bunlarda nüfusun artması üç önemli sonuç doğurmuştur: Birincisi: Şehirlerin merkezî bölgelerinde, gerek iş yeri gerek mesken olarak kullanılacak yapı yapılmasına elverişli arsa fiyatları alabildiğine artmış, buna karşılık belediye ve imar tahditleri dolayısıyla ve şehirlerin güzelliği bakımından, her arsaya istenildiği yükseklikte bina yaptırılma…

(Şerh No: 5361 – Ekleyen: Av.Ufuk BOZOĞLU – Tarih : 24-04-2010 12:40)

İçtihat  [KatMülkiyetiK. 29] Yargıtay 18.H.D 1992/6153 E, 1992/7423

Olağanüstü toplantıya çağIrı ve toplantı, yasanın öngördüğü usul dairesinde yapılmış olup, çağırı kâğıdının, tek tek bağımsız bölüm maliklerine elden sunulması yerine, apartmanın ilan yerine asılması, toplantının yasaya aykırı olduğunun kabulüne yeterli değildir. Davacı, süresinde çağırıya ıttıla kesbetmiş ve temsilcisini de toplantıya göndermiş olmakla yasa hükmünün amacı gerçekleşmiştir.

(Şerh No: 4777 – Ekleyen: Yıldırım ACAR – Tarih : 14-03-2010 20:33)

İçtihat  [KatMülkiyetiK. 29] Yargıtay 18. H.D 1993/5099 E, 1993/7087 K.

Olağanüstü toplantıya davet kat maliklerine imza ettirilecek bir çağrı kâğıdı ile de mümkündür.

(Şerh No: 4779 – Ekleyen: Yıldırım ACAR – Tarih : 14-03-2010 20:27)

İçtihat  [KatMülkiyetiK. 19] Yargıtay 18.H.D 1992/2999 E, 1992/4090 K,

ORTAK YERE MÜDAHALENİN ÖNLENMESİ:HAKKIN KULLANILMAMIŞ OLMASI.

(Şerh No: 4728 – Ekleyen: Yıldırım ACAR – Tarih : 13-03-2010 16:41)

İçtihat  [KatMülkiyetiK. 44] 18.HD 2004/496 E, 2004/1628 K

-KAT MALİKLERİ KURULU KARARI -ORTAK YERİN KULLANIMI Davacının terasta bulunan ortak yerde oda yapmasına ilişkin Kat Malikleri Kurulu izninin, ortak yerin davacının bağımsız bölümüne eklenti olarak tapuya tescil ettirebileceği anlamını taşımaz.

(Şerh No: 4257 – Ekleyen: Yıldırım ACAR – Tarih : 09-02-2010 14:06)

İçtihat  [KatMülkiyetiK. 19] Yargıtay 18. HD 2008/10063 E , 2008/11071 K

Mahkemelerin, vermiş olduğu kararlarda teknolojik gelişmelerin ürünü olan tesisat ve aletlerin kullanımını mümkün kılmayacak şekilde hüküm tesis etmeleri ve bunların kullanımını yasaklamaları hayatın olağan akışına aykırıdır. Bu sebeple, davalının hermetik kombi cihazı kullanmasının sağlık ve teknik açıdan bir sakıncası olmadığı,son teknik gelişmeler sonucu kullanımda olan hermetik kombi cihazının kullanılması zorunlululğu bulunması sebebiyle ve de cihazın yapısı itibariyle ana bacaya bağlanama…

(Şerh No: 3531 – Ekleyen: Av.Hilal TOSUN – Tarih : 18-01-2010 11:16)

İçtihat  [KatMülkiyetiK. 19] Yargıtay 18. H.D. 2006/9651 E. 2007/192 K.

Kat maliklerinden biri, tüm kat maliklerin rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde onarım,tesis ve değişiklik yapamaz.

(Şerh No: 3530 – Ekleyen: Yıldırım ACAR – Tarih : 18-01-2010 09:36)

İçtihat  [KatMülkiyetiK. 33] Yargıtay 18.H.D. 2003/2786 E. 2003/3298 K

Kat malikleri kurulunun kararını kabul etmeyen kat maliki bu kararın iptali için sulh mahkemesinde KARARIN İPTALİ İÇİN dava açabilir. Bu dava açılmadığı takdirde kat malikleri kurulunun kararı bağlayıcıdır.

(Şerh No: 3517 – Ekleyen: Yıldırım ACAR – Tarih : 17-01-2010 11:01)

İçtihat  [KatMülkiyetiK. 45] Yargıtay18. H. D. 2005/666 E., 2005/1889 K.

ORTAK YERLERİN KİRAYA VERİLMESİNDE OYBİRLİĞİ ARANIR: Kat mülkiyetine tabi taşınmazın ortak yerlerin kiraya verilmesi ancak tüm maliklerin oybirliğiyle mümkün olabilir. Anataşınmaz birden fazla bloktan oluşmakta ise,tüm bloklardaki kat maliklerin oy birliğinin aranacağı.

(Şerh No: 3474 – Ekleyen: Yıldırım ACAR – Tarih : 17-01-2010 10:58)

Önerge  [KatMülkiyetiK. 25] Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden istiyebilirler. Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması,diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından 2/3 oy çoğunluyla karar vermesine bağlıdır. Bu oranın aksi kararlaştırılamaz. Bu karar verilmeden önce ilgili kat malıkine noter aracılığı ile yazılı uyarı kararı alınmış ve karara konu olan çekilmezlik fillerinin giderilmesi için makul süre verilmiş,uyarı tebligatı kat malikinin adresine gönderilmiş ve makul süre aşılmış olmalıdır. Kat malikine noter aracılığı ile gönderilen tebligatta verilen makul süre içinde ihtara konu olan çekilmezlik unsurları ortadan kaldırılmadığı taktirde mülkiyetin devrinin mahkemeden isteneceği açık bir şekilde ihtar edilmelidir. İhtar konusunda alınacak karar aksi kararlaştırılmadıkça kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğudur. Devir konusunda alınan karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar. Kat Malikleri Kurulu toplantısında yalnızca bir kat malikine dava açması konusunda yetki verilemez. Dava, karara oluml…

(Şerh No: 3527 – Ekleyen: Av.İlhan TEMEL – Tarih : 17-01-2010 00:34)

İçtihat  [KatMülkiyetiK. 34] Yargıtay 18.H.D. 2000/11802 E. 2000/12391 K.

Kat malikleri kurulunun yılı içinde yapılan iki toplantısında seçilen yönetici Ş.ve H. nin seçimlerinin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda belirtilen usule uygun olduğu, ancak sonraki toplantıda seçilenin yönetici olarak kabulü gerektiği.

(Şerh No: 3526 – Ekleyen: Yıldırım ACAR – Tarih : 16-01-2010 22:49)

 

 

 

 

K.M.K- MADDE 20 :(Değişik fıkra: 13/04/1983 – 2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;

b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, (Ek ibare: 14/11/2007-5711 S.K./9.mad.) güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;

Katılmakla yükümlüdür.

c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

(Değişik fıkra: 13/04/1983 – 2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık, (Değişik ibare: 14/11/2007-5711 S.K./9.mad.) yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.

Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan, kişinin, kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.

 

 

T.C
YARGITAY
18.HUKUK DAİRESİ
ESAS NO.2014/4628
KARAR NO.2014/9746
KARAR TARİHİ. 03.06.2014)

>Borçlu, hakkında daha önce yapılan icra takibi ile işletme projesinde geçen aidat miktarını öğrenmiştir. Öğrenilme tarihinden sonra, aidat miktarına göre gecikme tazminatından sorumludur.

Bu miktarı aşan aidatlar nedeniyle gecikme tazminatından sorumlu olmayacağının ise gözetilmesi gerekir.

DAVA: Dava dilekçesinde, ortak gider ve aidat alacağının gecikme tazminatı ve yasal faizi ile tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hükmün temyiz incelemesinin duruşmalı olarak yapılması davalı vekili tarafından yasal süresi içinde verilen temyiz dilekçesi ile istenilmekle taraflara yapılan tebligat üzerine duruşma için tayin olunan günde temyiz eden davalı adına gelen olmadı. Aleyhine temyiz olunan davacı vekili Av.H….. geldi. Gelen vekilin sözlü açıklamaları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunarak, tetkik hakiminin açıklamaları dinlenip, gereği düşünüldü:

KARAR: Davacı dava dilekçesinde, davalının maliki olduğu bağımsız bölüm nedeniyle aidat ve ortak gideri ödemediğini belirterek 1999 yılı Ekim ayı ile 2004 yılı Kasım ayları arasındaki yönetim alacağının gecikme tazminatı ve yasal faizi ile tahsilini istemiş, mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

1-Borçlar Yasası’nın 147/1. madde ve bendine göre dönemsel edimler hakkındaki davalar 5 yıllık zamanaşımına tabidir. Davalının zamanaşımı def’i hakkında olumlu ya da olumsuz bir karar verilmemesi,

2-Kat Mülkiyeti Yasası’nın 20. maddesinin ikinci fıkrası hükmüne göre, ortak giderden payına düşeni ödemeyen bağımsız bölüm malikinin ödemede geciktiği günler için ödemekle yükümlü bulunduğu gecikme tazminatının başlangıç gününün açıkça saptanmış olması gerekir. Dava konusu ortak giderin dayanağını oluşturan işletme projesi ise işletme projesinin davalıya tebliğ edildiği tarih, kat malikleri kurulu kararına dayalı ise davalı katılmışsa karar tarihi, kararın alındığı toplantıya katılmamışsa bu kararın kendisine tebliğ edildiği ya da başka bir biçimde borcunu öğrendiği tarih, bu da yoksa hakkında açılan icra takibi nedeniyle ödeme emrinin tebliğ edildiği tarih esas alınmalıdır.

Davalının işletme projesini öğrendiğini davacı kanıtlayamamıştır. Ancak davalı hakkında 1999 yılı Şubat, Mart, Nisan ayları için 1999/2534 sayılı dosyada, Şubat-Eylül dönemi için ise 1999/3180 sayılı dosyada icra takibi yapılmıştır. Bu dosyalar da getirilmek suretiyle davalıya en erken ödeme emri tebliğ tarihinin belirlenmesi, zamanaşımı hakkında verilecek kararda dikkate alınarak buna göre 1999 yılı için işletme projesinin öğrenme tarihinin tespiti, öğrenmiş ise davaya konu edilen aylar yönünden ödenmesi gereken tarihe göre, davaya konu takip eden yıllar için ise davalının 1999 yılı işletme projesinde öngörülen aidat miktarına göre gecikme tazminatından sorumlu olacağı, bu miktarı aşan aidatlar nedeniyle gecikme tazminatından sorumlu olmayacağının gözetilmesi gerekirken, bu konuda yeterli inceleme ve araştırma yapılmadan borcun ait olduğu aydan itibaren gecikme tazminatının hesaplanıp buna göre hüküm kurulması,

Doğru görülmemiştir.

KARAR : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 03.06.2014 gününde oybirliğiyle, karar verildi.

T.C.
Yargıtay
18. Hukuk Dairesi
Esas No:2014/15415
Karar No:2014/14872

Dava dilekçesinde, itirazın iptali ve %40 icra inkar tazminatı istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Mahkemece temyiz talebinin reddine dair ek karar verilmiş, bu karar davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Y A R G I T A Y K A R A R I

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Davacı vekili dava dilekçesinde; Yalova 1.İcra Müdürlüğü’nün 2011/1799 Esas sayılı dosyası ile davalının 2010 yılı aidat borcunu ödememesi nedeni ile 1.500 TL asıl ve 600 TL faiz olmak üzere toplam 2.100 TL alacağın tahsili için yapılan icra takibine itiraz edilmesi üzerine itirazın iptali ile takibin devamına, borçlunun %40 icra inkar tazminatına ve %5 gecikme cezasına hükmedilmesini talep ve dava etmiş; mahkemece, davanın kabulüne dair verilen kararın davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; mahkemece, asıl alacak miktarı 1.500 TL olduğundan temyiz isteminin miktar itibariyle reddine dair verilen ek karar da davalı tarafından temyiz edilmiştir. İcra takibine konu takip 1.500 TL asıl ve 600 TL faiz olmak üzere toplam 2.100 TL oluduğu ve mahkemece 2.100 TL üzerinden takibin devamına karar verildiği böylece kabul edilen miktarın temyiz sınırının üzerinde kaldığı anlaşılmakla yerinde görülmeyen 16.01.2014 gün ve 2012/471-2013/894 sayılı ek kararın kaldırılmasına karar verildikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü;
634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası’nın 20. maddesi hükmü uyarınca, kat malikleri anagayrimenkulün ortak giderlerine katılmakla yükümlü olup, sözü edilen borcun tahsili için kat malikleri kurulunca herhangi bir karar alınmaması veya işletme projesinin kat maliklerine tebliğ edilip kesinleşmemesi yahut bu projenin hiç yapılmamış, davalının kat malikleri kurulu toplantısına katılmaması, katılıp da karara muhalif kalması, kat malikini ve onların bağımsız bölümünde kira sözleşmesine veya başka bir nedene dayanarak oturanları ortak gider borcunu ödeme sorumluluğundan kurtarmaz. Aynı Yasanın 20. maddesinin 2. fıkrasına göre, ortak giderden payına düşeni ödemeyen bağımsız bölüm malikinin ödemede geciktiği günler için ödemekle yükümlü bulunduğu gecikme tazminatının başlangıçının açıkça saptanması gerekli olup, dava konusu ortak giderin dayanağını oluşturan kat malikleri kurulu kararına davalı katılmışsa karar, kararın alındığı toplantıya katılmamışsa bu kararın kendisine tebliğ edildiği veya başka bir biçimde borcunu öğrendiği bu da yoksa hakkında açılan icra takibi nedeniyle ödeme emrinin tebliğ edildiği tarih esas alınmalıdır.

Dosyadaki bilgi ve belgelerden; davaya konu edilen aidat alacağının 2010 yılı dönemine ilişkin olduğu, 18.07.2010 tarihli kat malikleri kurul kararı ile 2010 yılı aidat bedelinin daire başına 1500 TL olacağının kararlaştırıldığı, davalı ödeme savunmasında bulunarak birtakım ödeme belgelerini ibraz ettiği halde bu savunma üzerinde yeterince durulmadığı ve bilirkişi incelemesi yapılmadan karar verildiği anlaşılmaktadır.

Mahkemece, yukarıda belirtilen hususlar dikkate alınarak, yönetimde bulunan aidat alacağına ilişkin karar ve işletme defterleri, fatura ve makbuzlar, diğer kayıt ve belgeler ile davalı tarafından ödeme yapıldığına dair makbuzlar da dosyaya getirtilip uzman bir bilirkişiye incelettirilerek, davalının aidat borcunun bulunup bulunmadığı, buna göre davalının yukarıda açıklanan hususlar dikkate alınarak geçikme tazminatından da sorumlu olup olmayacağı tesbit edilerek oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken yetersiz araştırma ve eksik inceleme ile davanın kabulü doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 27.10.2014 gününde oybirliğiyle karar verildi.

 

T.C
YARGITAY
18. HUKUK DAİRESİ
ESAS NO.2010/1225
KARAR NO.2010/2659
KARAR TARİHİ.23.02.2010

>KAT MÜLKİYET, ORTAK GİDER BORCU, GECİKME CEZASI MİKTARI %5, GECİKME CEZASININ NE ZAMAN BAŞLAYACAĞI

Dava dilekçesinde, icra takibine itirazın iptali ile takibin devamı istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalılar tarafından temyiz edilmiştir. Temyiz isteminin süresi içerisinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki tüm kağıtlar okunarak gereği düşünüldü: Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre diğer temyiz itirazları yerinde değildir. Ancak; Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesinin ikinci fıkrası “…gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzdebeş (14.11.2007 – 5711/9. madde ile değişiklikten önce %10) hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.” hükmünü içermektedir. Bu gecikme tazminatının başlangıç gününün açıkça saptanmış olması gerekir. Dava konusu ortak giderin dayanağını oluşturan kat malikleri kurulu kararına davalı katılmışsa, karar tarihi, kararın alındığı toplantıya katılmamışsa bu kararın kendisine tebliğ edildiği ya da başka bir şekilde borcunu öğrendiği tarih, bu husus da belir- lenemiyorsa icra takibi sebebiyle ödeme emrinin borçluya tebliğ edildiği gün esas alınmalıdır. Yukarıdaki esaslar dikkate alınarak davalının ortak gider borcunu öğrendiği günün açıkça belirlenmesi, icra takibinden önce öğrendiği saptanamadığında mahkemece; gecikme tazminatının ödeme emrinin tebliğinden itibaren başlatılması gerekirken, mahkemece, bu konuda yeterli inceleme ve araştırma yapılmadan borcun ilişkin olduğu aydan itibaren gecikme tazminatının hesaplanıp buna göre hüküm kurulması doğru görülmemiştir. Bu itibarla yukarda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı biçimde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu sebeplerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK. nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, oybirliği ile karar verildi.YARGITAY 20.HUKUK DAİRESİ

Tarih: 10.12.2018 Esas: 2017/4099 Karar: 2018/8004

Ortak Gider Alacağı – Kat Mülkiyeti Kanunu – Gecikme Tazminatı Başlangıcı

Özet:

Dava, ortak gider alacağına yönelik başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesine göre; kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça ana taşınmazın ortak giderlerini ve bununla ilgili avansı kendi arsa payları oranında ödemekle yükümlüdür ve bu ortak giderler her türlü delille ispat edilebilir. Davacı öncelikle icra takibine konu aidatlara ilişkin olarak alınmış bir kat malikleri kurulu kararı olup olmadığını, olmadığı takdirde işletme projesinin davalıya tebliğ edilerek kesinleştiğini aksi takdirde ise yapılan giderlere ilişkin makbuz ve faturaları sunarak ortak gider alacağını ispatlamalıdır. Yine, Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesinin 2. fıkrasının 2. cümlesine göre ise gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat malikinin ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş (14.11.2007-5711/9. madde ile değişiklikten önce %10) hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlü olduğundan, ortak giderden payına düşeni ödemeyen bağımsız bölüm malikinin ödemede geciktiği günler için ödemekle yükümlü bulunduğu gecikme tazminatının başlangıcının açıkça saptanmış olması gerekir. Dava konusu ortak giderin dayanağını oluşturan kat malikleri kurulu kararına davalı katılmışsa karar tarihi, kararın alındığı toplantıya katılmamışsa bu kararın veya işletme projesinin kendisine tebliğ edildiği veyahut başka bir biçimde borcunu öğrendiği tarih esas alınmalıdır. 

MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı ve davalı vekilleri tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:

K A R A R

Davacı vekilinin nöbetçi asliye hukuk mahkemesine verdiği dava dilekçesinde, davalı borçlunun maliki olduğu gayrimenkule ilişkin birikmiş aidat dolayı davacı tarafından … İcra Müdürlüğünün 2009/1395 Esas sayılı dosyası ile ilamsız takibi yapıldığını bu itirazın cari hesap ekstreleri ve kesinleşmiş işletme projesinden anlaşılacağı üzere haksız olduğunu ayrıca yüzde beş gecikme tazminatının da Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesinden kaynaklandığını ve bu itirazın da haksız olduğunu belirterek itirazın iptali ile takibin devamına ve yüzde kırktan aşağı olmamak üzere ihmalkar tazminat hükmedilmesi istenilmiştir.

Asliye Hukuk Mahkemesi 01/04/2010 tarihinde uyuşmazlığın kat mülkiyetinden kaynaklandığı gerekçesi ile görevsizlik kararı vermiş, davacının hükmü temyiz etmesi üzerine Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2012/3692 Esas, 2012/15108 Karar sayılı ilamı ile görevsizlik kararının onanmasına karar verilmiştir.

Sulh Hukuk Mahkemesince yapılan yargılama sonucu davanın kısmen kabul kısmen reddi ile davalının … 1. İcra Müdürlüğünün 2009/1395 Esas sayılı dosyasına yaptığı itirazın iptali takibin 16.167,72-TL üzerinden devamına, alacak likit olup borçlu itirazında haksız olduğundan asıl alacağın %40’ı oranındaki icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiş, hüküm davacı vekili ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava, ortak gider alacağına yönelik başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesine göre; kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça ana taşınmazın ortak giderlerini ve bununla ilgili avansı kendi arsa payları oranında ödemekle yükümlüdür ve bu ortak giderler her türlü delille ispat edilebilir.

Davacı öncelikle icra takibine konu aidatlara ilişkin olarak alınmış bir kat malikleri kurulu kararı olup olmadığını, olmadığı takdirde işletme projesinin davalıya tebliğ edilerek kesinleştiğini aksi takdirde ise yapılan giderlere ilişkin makbuz ve faturaları sunarak ortak gider alacağını ispatlamalıdır. Bu kapsamda davacı vekilinin sunmuş olduğu ortak gider su borcuna ilişkin alınan bilirkişi raporları arasındaki çelişki giderilmeden, su borcunun ortak gider olup olmadığı tespit edilmeksizin yazılı olduğu şekilde davanın kısmen kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.

Yine, Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesinin 2. fıkrasının 2. cümlesine göre ise gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat malikinin ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş (14.11.2007-5711/9. madde ile değişiklikten önce %10) hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlü olduğundan, ortak giderden payına düşeni ödemeyen bağımsız bölüm malikinin ödemede geciktiği günler için ödemekle yükümlü bulunduğu gecikme tazminatının başlangıcının açıkça saptanmış olması gerekir. Dava konusu ortak giderin dayanağını oluşturan kat malikleri kurulu kararına davalı katılmışsa karar tarihi, kararın alındığı toplantıya katılmamışsa bu kararın veya işletme projesinin kendisine tebliğ edildiği veyahut başka bir biçimde borcunu öğrendiği tarih esas alınmalıdır.

Buna göre mahkemece, ortak gider alacağına ilişkin icra takibinin temelini oluşturan genel kurul kararları, işletme projeleri ve gelir-gider makbuzları ve anataşınmaza ait yönetim planı temin edilerek gerekirse denetime elverişli bilirkişi raporu ile davalının ödemekle yükümlü olduğu ortak gider bedeli tespit edilmelidir. Ayrıca yukarıdaki esaslar dikkate alınarak davalının ortak gider borcunun öğrendiği günün açıkça belirlenerek bu tarihten itibaren gecikme tazminatının başlatılması gerekirken, bu konuda yeterli inceleme ve araştırma yapılmadan gecikme tazminatı hakkında hiçbir hüküm kurulmamış olması bozmayı gerektirmiştir.

Kabul şekline göre de, bir hükmün neleri içermesi gerektiği HMK’nın 297. maddesinde tek tek sayılarak ayrıntılı biçimde gösterilmiştir. Buna göre, hükmün sonuç kısmında, gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle, taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında; açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gereklidir. Mahkemece hüküm fıkrasında itirazın iptaline karar verdiği miktarın asıl alacak mı takip tutarı mı olduğunu açıkça yazmayarak sadece miktar belirtilmek sureti ile davanın kısmen kabulüne karar vermesi de bu nedenle doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK’nın 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 10/12/2018 günü oy birliği ile karar verildi.

 

Gecikme tazminatı ve temerrüt faizi

Aidat ve mantolama gibi borçlar için aylık %5 gecikme tazminatı uygulanacağı KMK 20.md gereğince açıktır,

1-Ancak bu durumda asıl alacağa birde yıllık %9 temerrüt faizi uygulanması mümkün mü dür? (zira gecikme tazminatı ve gecikme faizi birbirinden ayrı şeylerdir.)

2-Birde bu alacaklar için takip arihinden ödeme zamanna kadar ugulanacak faiz hangisi olmalıdır?

3-Bu alacakları ve faizlerini yani aidat ve mantolamayı ayrı kalemler halinde mi belirtmek gerekir takip talebinde?

 

Cevap: Gecikme tazminatı ve Temerrüt faizi

Temerrüt ticari faiz anlamına gelmekte olup, KMK md.20 dışında değerlendirmek gerekir.

T.T. Kanununa göre;
Noterden çekilmiş ihtar veya ihbar mektubu sayesinde temerüde düşen alacak üzerinden
-Ticari işlerde kararlaştırılmasa dahi faiz istenebilir.
-Ticari işlerde faiz oranı serbestçe kararlaştırılabilir. Oran kararlaştırılmamışsa TCMB Reeskont faiz uygulanır.
Temerrüt faizi noteden çekilmiş ihtar veya ihbar mektubundan itibaren işler.

 

 

 

Gecikme zammı/tazminatı Bazı kanunlarda yer alan gecikme zammı/tazminatı kavramının özellikle gecikme faizinden ayırdedilmesi gerekir. Gecikme zammı da bir alaca- ğın geç ödenmesini önlemeye yönelik bir tedbir niteliğinde olmasına rağmen, faizden farklı olarak, tahakkuku için bir zamanın geçmesi, talep edilebilirlik bakımından da temerrüdün gerçekleşmiş olması şartı aranmaz. Faizden farklı olarak gecikme zammı/tazminatına ancak kanunda öngörülen hallerde hükmedilebilecektir. Gecikme tazminatının bir sözleşme ile kararlaştırılması halinde ise, artık gecikme zammı değil, ceza-i şarttan bahsedilir. Bu takdirde gecikme zammı ile ilgili olarak uygulanması gereken hüküm. 6098 S.lı Türk Borçlar Kanunu  MADDE 69

3. Yapı malikinin sorumluluğu a. Giderim yükümlülüğü Bir binanın veya diğer yapı eserlerinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür. İntifa ve oturma hakkı sahipleri de, binanın bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan, malikle birlikte müteselsilen sorumludurlar. Sorumluların, bu sebeplerle kendilerine karşı sorumlu olan diğer kişilere rücu hakkı saklıdır.

 

 

GECİKME TAZMİNATI NASIL HESAPLANIR

KMK md. 20 de öngörülen gecikme tazminatı, yönetime olan borçlarını ödeyemeyenlere, yasaca oranı belirtilen bir cezadır. Bu oran daha önce %10 iken, 5711 sayılı yasa ile 28.11.2007 tarihinden itibaren %5 olarak belirlenmiştir.
Bu oranın nasıl uygulanacağını bir örnekle açıklayalım :
Her ay ödenmesi gereken aidat 130,- TL olsun.Ocak/Mayıs aylarına ait 5 aylık birikmiş aidat borcuna uygulanacak gecikme tazminatı hesabı şöyle olacaktır:

Aylar                        Aidat                                  Oranı(%5)                     Gecikme Tazminatı

1.ay                         130,-TL                                 %25                                           32,50-TL
2.ay                        130,-TL                                 %20                                            26,00-TL
3.ay                        130,-TL                                 %15                                             19,50-TL
4.ay                        130,-TL                                 %10                                             13,00-TL
5.ay                        130,-TL                                 %5                                                 6,50-TL
+—————                                                                                +—————
650,-TL                                                                                     97,50-TL

130,-TL X 5 ay = 650,-TL + 97,50 = 747,50 TL Toplam
*ikinci hesaplama yöntemi de şöyledir :

1.ay         130,-TL           %5           6,50-TL
2.ay        260,-TL          %5           13,00-TL
3.ay         390,-TL         %5           19,50-TL
4.ay         520,-TL         %5            26,00-TL
5.ay         650,-TL         %5             32,50-TL
+—————-
650,- TL +97,50 TL = 747,50 TL Toplam

Farklı yöntemle yapılan her iki hesapta sonuç aynıdır. Ayrıca da md. 20’nin düzenleniş biçiminde “…..ödemede geciktiği günler için aylık yüzde 5 hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.” yazılı olduğundan, istek halinde ay üzerinden günlük olarak da hesaplayabilirler.
Bu tür alacak işlemlerinde bilinmesi gereken üç husus vardır:
1. Gecikme tazminatının istenmesi, ayrıca yasal faizin de istenmesine engel değildir.
2. Mahkemece veya icra müdürlüklerince aylık yüzde beş gecikme tazminatının uygulanabilmesi için, bunun açıkça istenilmesi gerekir.
3. Yapılan icra takibine borçlunun itirazı halinde, açılacak davada ayrıca %20 inkar tazminatı istenmesi de mümkündür.

25. Ödememe halinde yapılacak işlemler: Aylık avans borçlarını ödemeyen kat maliki (veya kiracı) aleyhine, yönetici tarafından Sulh Hukuk Mahkemesi’nde alacak davası açılır veya İcra Md. başvurulabilir. Bunun biçim ve yöntemleri, ileriki bahislerde ayrıntılı olarak anlatılacaktır.
    f. Ortak giderlerin teminatı: Ortak giderlerin kat maliklerinden tahsili dışında başkaca teminat yolları da KMK’ca düzenlenmiş bulunmaktadır. Şöyle ki:
    KİRACI da genel giderlerden sorumlu tutulabilmektedir. Açılacak dava kat maliki ile kiracı aleyhine ve her ikisini zincirleme sorumlu olacak şekilde açılmalıdır. Kat malikinin adresi bilinmiyor sa sadece kiracı dahi davalı gösterilebilecektir.
    d. Devir mecburiyeti KMK’nın 25. md de özel olarak düzenlenmiştir. Bu da bir çeşit yönetim alacağının teminatıdır. Buna göre; Kat maliklerinden biri, KMK’ya göre kendisine düşen borç ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini yargıçtan istetebileceklerdir.
    O halde “çekilmezliğin” mahiyeti ve niteliği nedir? KMK’nın 25. md aşağıdaki hallerin varlığında çekilmezliğin de var olacağını öngörmektedir.

• Ortak giderlerden ve avanstan kendine düşen borçları ödemediği için hakkında, iki takvim yılı içinde üç kez icra veya dava takibi yapılmasına sebep olunması,
  • Sulh yargıcı tarafından md 33 uyarınca verilen emre rağmen, borç ve yükümlerini yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi,
  • Kendi dairesini randevu evi, kumarhane ya da benzeri yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adabe aykırı harekette bulunulması,

Yukarıdaki durumlarda açılacak dava hakkı, sebebinin öğrenilmesi tarihinden itibaren altı ay ve herhalde dava hakkının doğması tarihinden itibaren beş yıl içinde kullanılmazsa ve dava sebebi de ortadan kalkmışsa düşer.
KMK md 25’e göre açılan davanın kabulü için, o ana taşınmazda kat mülkiyetinin kurulmuş olması şarttır. Kat irtifakı kurulmuş binalarda, bu tür dava kabul edilemez.

 

Apartman aidat borcu ihtarname örneği!

…………………. Yönetimi
Tel: ……………………………
Sayın ……………….;
……………….. tarihi itibarı ile toplam ………… TL ödenmemiş aidat borcunuz bulunmaktadır.
Genel Kurul toplantısında Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ödenmeyen aidat borçlarına aylık % 5 gecikme faizi uygulanmasına; aidat borcunu ödemeyen kat malikleri hakkında icra takibine geçilmesi hususunda yöneticiye yetki verilmesine karar verilmiştir.
Sayın ………………… işbu ihtarnamenin tarafınıza tebliğinden itibaren 5 (Beş) gün içinde faiz hariç ….. TL aidat borcunuzu ödemenizi aksi takdirde aleyhinizde icra takibine geçileceğini ve Kat Mülkiyeti Kanundan doğan sair hakların kullanılacağını bu uğurda yapılacak her türlü masraf ve avukatlık ücretinin de tarafınıza ait olacağını ihtar ederiz.
Sayın Noter;
üç nüshadan ibaret işbu ihtarnamenin bir nüshasının muhataba tebliğini bir nüshasının dairenizde saklanmasını tebliğ şerhi verilecek diğer nüshasının ise tarafımıza verilmesini talep ederiz.
DÜZENLEYEN
………………… Yönetimi
MUHATAP: …………………..
KONU: …………………..
ÖDENMEMİŞ AİDAT BORÇLARINIZ: …………………..
AÇIKLAMA: …………………..
…….. Yönetimi
Tel: …………………..
Apartman aidat borcu ihtarname örneği!

…………………. Yönetimi
Tel: ……………………………
Sayın ……………….;
……………….. tarihi itibarı ile toplam ………… TL ödenmemiş aidat borcunuz bulunmaktadır.
Genel Kurul toplantısında Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ödenmeyen aidat borçlarına aylık % 5 gecikme faizi uygulanmasına; aidat borcunu ödemeyen kat malikleri hakkında icra takibine geçilmesi hususunda yöneticiye yetki verilmesine karar verilmiştir.
Sayın ………………… işbu ihtarnamenin tarafınıza tebliğinden itibaren 5 (Beş) gün içinde faiz hariç ….. TL aidat borcunuzu ödemenizi aksi takdirde aleyhinizde icra takibine geçileceğini ve Kat Mülkiyeti Kanundan doğan sair hakların kullanılacağını bu uğurda yapılacak her türlü masraf ve avukatlık ücretinin de tarafınıza ait olacağını ihtar ederiz.
Sayın Noter;
üç nüshadan ibaret işbu ihtarnamenin bir nüshasının muhataba tebliğini bir nüshasının dairenizde saklanmasını tebliğ şerhi verilecek diğer nüshasının ise tarafımıza verilmesini talep ederiz.
DÜZENLEYEN
………………… Yönetimi
MUHATAP: …………………..
KONU: …………………..
ÖDENMEMİŞ AİDAT BORÇLARINIZ: …………………..
AÇIKLAMA: …………………..
…….. Yönetimi
Tel: …………………..
yönetim planından (baro dergi)
ORTAK GİDERLERE KATILMA

 

Aidat borçlarına ilişkin icra takibi nasıl yapılır?
Aidat borçlarına ilişkin ilamsız icra takibi yapılır. Aidat borcuna ilişkin İcra takibinde yetkili yer (yetkili icra müdürlüğü), ana taşınmazın bulunduğu yerdeki icra daireleridir. İcra takibi yönetici tarafından yapılabileceği gibi kat malikleri tarafından da yapılabilir. Yönetici ilgili apartmanı temsilen avukata vekalet verebilir. Avukat bu vekalete istinaden kat maliki ve kiracı hakkında icra takibi başlatabilir.  Ödenmeyen aidatlara ilişkin icra takibinde gecikme tazminatı ya da faiz uygulanır mı ?
KMK m.20 gereği ödenmeyen aidatlara ilişkin olarak aidatın ödenmesi gerektiği günden başlayarak her bir ödenmeyen aidat için aylık % 5 gecikme tazminatı uygulanır. Kanunda faiz kavramının yerini gecikme tazminatı almıştır. Ödenmemiş bir aidat borcu söz konusu ise bu durumda ödemeyen kiracı veya kat malikinin takibe itiraz etmesi aleyhine olacaktır. Zaten icra takibinde aidat borcunun dışında bir de gecikme tazminatı, icra masrafları ve avukatlık ücreti öderken, haksız itiraz sonucu, itirazın iptali davası açıldığı takdirde ayrıca %20 oranında icra-inkar tazminatına mahkum olacak, bu durumda da söz konusu dava nedeniyle tekrar avukatlık ücreti ödemek zorunda kalacaktır.
Ortak gider alacağına ilişkin başlatılan icra takibinde itiraz hakkı var mıdır? İtiraz nereye yapılır? İtirazın akıbeti nedir?
Kendisine karşı icra takibi başlatılan kat maliki veya kiracı, icra takibinin haksız olduğunu düşünüyorsa ve buna ilişkin de haklı delilleri mevcut ise, ödeme emrinin kendisine tebliğ edildiği tarihten itibaren 7 gün içinde ilgili icra dairesine itiraz edebilir. Bu itiraz ile icra takibi, itiraz eden kişi açısından durur. Borçlulardan sadece biri süresi içinde itiraz etmişse, itiraz etmemiş olan borçlu bakımından icra takibi devam eder. Borçluların tamamı itiraz etmiş ise, alacaklı taraf bu itirazları bertaraf edebilmek ve takibe devam edebilmek için ya 6 ay içinde İcra Mahkemesinde itirazın kaldırılması ya da 1 yıl içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali davası açması gerekir.

Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli ve yetkili mahkeme neresidir ?
KMK Ek Madde 1 gereği Kat Mülkiyeti Kanununun uygulanmasından kaynaklanan her türlü uyuşmazlık Sulh Hukuk Mahkemesinde çözümlenir. Davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkili olduğu gibi ana taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi de yetkilidir